據(jù)媒體報(bào)道的售價(jià)500美元、1100美元的底特律房子在市區(qū)，但全都是治安差、環(huán)境亂、犯罪高發(fā)的區(qū)域，房子根本租不出去。市中心以外的許多衛(wèi)星城環(huán)境非常好，房?jī)r(jià)不比美國(guó)平均房?jī)r(jià)低。華人想在這里買(mǎi)幾套便宜房投資，必須自己花費(fèi)大筆錢(qián)維修，還必須與市政府簽訂“房屋維修承諾書(shū)”，買(mǎi)房半年內(nèi)必須按章維修，否則入獄90天及罰款500元。

　  美國(guó)還有高昂的房產(chǎn)稅。各州房產(chǎn)稅雖有不同，但基本上為房子市值的1%—2%。底特律的房產(chǎn)稅較高，要在州稅收的基礎(chǔ)上再增加1%。美國(guó)購(gòu)房者第一套房子的房產(chǎn)稅一般為2%，但第二套、第三套的稅收會(huì)更高，依此類(lèi)推，具體稅額各州規(guī)定有些差別。這也意味著購(gòu)置多套房產(chǎn)將支出更多稅收。

美國(guó)計(jì)算房產(chǎn)稅的房屋的價(jià)值是由政府估價(jià)，通常都比較高。比如花500美元買(mǎi)了套房子，政府可能估價(jià)30萬(wàn)美元，所以每年買(mǎi)房人還要支付數(shù)千美元的房產(chǎn)稅。底特律就業(yè)環(huán)境不好，投資環(huán)境也不好，除了汽車(chē)工業(yè)外，別的工業(yè)發(fā)展不好，吸引不了投資。所以，造成大量人口離開(kāi)，很多房子空在那里，房?jī)r(jià)就大幅下降。雖然整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐漸恢復(fù)過(guò)來(lái)，但底特律的復(fù)蘇還遙遙無(wú)期。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的升溫，繼出臺(tái)買(mǎi)方征收20%房產(chǎn)稅后，各省國(guó)五條細(xì)則也逐漸落地，3月底國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了2014年6月前實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度和網(wǎng)絡(luò)實(shí)名制，這些措施徹底擊碎了房地產(chǎn)投機(jī)商在國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)的信心，一聞國(guó)外風(fēng)吹草動(dòng)，立馬跟風(fēng)抄底團(tuán)，今天是底特律，明天就可能是塞浦路斯。抄底還需謹(jǐn)慎。當(dāng)?shù)氐闹伟箔h(huán)境、法律保障、稅收政策是抄底前必須要評(píng)估衡量的。

另外隨著中國(guó)行政反腐的升級(jí)，部分官員為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)而一下子購(gòu)置成百上千套的可能性也大大存在。前幾日媒體報(bào)道有中國(guó)媽媽為2歲女兒在紐約買(mǎi)學(xué)區(qū)房，為的是上紐約大學(xué)或者哈佛大學(xué)，這讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)頗為訝異，當(dāng)然也不排除想急速轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的迫切心理。因此我國(guó)在明年實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，如何將海外不動(dòng)產(chǎn)也納入登記范圍，這就是個(gè)艱難的任務(wù)。前不久，由于在澳大利亞買(mǎi)房可以不要交遺產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)手便捷，很多中國(guó)投資者瞄準(zhǔn)了澳大利亞的房產(chǎn)，當(dāng)中國(guó)投資者在澳大利亞買(mǎi)房推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)后，澳大利亞政府開(kāi)始著手限制中國(guó)人買(mǎi)房。

據(jù)筆者判斷在今年依舊會(huì)涌現(xiàn)海外投資不動(dòng)產(chǎn)的高潮，投資者的投資方向會(huì)向歐洲一些國(guó)家，例如奧地利、葡萄牙以及北歐的丹麥、瑞典等這些曾經(jīng)移民率不是很高的國(guó)家。對(duì)于這些海外不動(dòng)產(chǎn)投資的監(jiān)管，中國(guó)也必須制定相應(yīng)的法律條款加以制約，國(guó)外也會(huì)逐漸制定限制外國(guó)人購(gòu)房的政策以免擾亂本國(guó)或地區(qū)的房?jī)r(jià)。

推高國(guó)人海外投資買(mǎi)房的另一大原因就是這幾年來(lái)人民幣對(duì)內(nèi)貶值，對(duì)外升值的因素，

近年來(lái)國(guó)內(nèi)通脹壓力很大，物價(jià)高企，投資渠道狹窄，而人民幣對(duì)美元匯率卻不斷升值，很多投資者認(rèn)為此時(shí)將資金投往國(guó)外，不失為保值增值的好方法。

    另外，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變革加劇，中小企業(yè)生存環(huán)境不夠理想，私有財(cái)產(chǎn)缺乏保障，自身對(duì)未來(lái)缺乏信心和安全感，利用投資買(mǎi)房的契機(jī)可以移民，可以為自己留條“后路”。

很多企業(yè)家經(jīng)過(guò)多年打拼，中小企業(yè)主大多有了千萬(wàn)元以上家產(chǎn)，但受到信貸、用工和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，當(dāng)前中小企業(yè)普遍面臨發(fā)展瓶頸，不少企業(yè)主對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展失去信心，萌生退意。中國(guó)的企業(yè)家在財(cái)富積累的過(guò)程中，很多人都有不可告人的“秘密”，如向官員行賄、偷稅漏稅等等，經(jīng)不起在放大鏡下找差錯(cuò)。很多企業(yè)主擔(dān)心將來(lái)會(huì)有“秋后算賬”，通過(guò)移民給自己準(zhǔn)備一條后路。因此通過(guò)金融創(chuàng)新手段以及國(guó)內(nèi)的扶持中小企業(yè)政策倒逼中小企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)刻不容緩了。

底特律抄底團(tuán)折射出中國(guó)的投資者具有相當(dāng)?shù)拿つ啃院透L(fēng)性、炫富心理。國(guó)內(nèi)很多富人投資外國(guó)房產(chǎn)其實(shí)是一種“圍城效應(yīng)”，有時(shí)候是把海外投資當(dāng)作茶余飯后的談資。美國(guó)的治安狀況在發(fā)達(dá)國(guó)家中排名十分靠后，槍擊事件時(shí)有發(fā)生。但是很多人還依舊熱衷于去美國(guó)買(mǎi)房子，由于語(yǔ)言障礙、文化差異、缺乏朋友、難以融入主流社會(huì)等原因，住在那里的人大多數(shù)都會(huì)出現(xiàn)極大的心理落差和不適應(yīng)感。因此，很多企業(yè)家熱衷于投資房產(chǎn)加移民，其實(shí)是一種未經(jīng)調(diào)查、較為盲目的判斷。

投資海外房產(chǎn)不能只是簡(jiǎn)單地博資本升值。想要獲得資本升值，投資者不要只是簡(jiǎn)單地去追漲，追漲是一件比較危險(xiǎn)的事情。入市時(shí)機(jī)的把握很重要。另外，還要特別注重租金收益。絕大部分國(guó)家住宅房產(chǎn)的租金收益一般能達(dá)到5%～8%，這是比較合理的。如果租金收益更高，則意味著更值得投資。

投資海外房產(chǎn)并非有錢(qián)就可盲目介入。除了要有資金實(shí)力這個(gè)先決條件之外，投資者還應(yīng)結(jié)合其自身的實(shí)際情況并對(duì)眾多其他因素給予充分考慮后才可真正邁出步伐?？鐕?guó)投資在技術(shù)上本身就比國(guó)內(nèi)投資來(lái)得復(fù)雜得多，且各國(guó)的情況又千差萬(wàn)別，再加上是“隔山打?！?，在未做好充分準(zhǔn)備前，投資者應(yīng)慎之又慎。

無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是新興市場(chǎng)，各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有其自身的特點(diǎn)，既有值得投資的一面，當(dāng)然也有投資風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。投資者應(yīng)首先明確自身的實(shí)際需求，要多了解相關(guān)知識(shí)，并應(yīng)在尋求和委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的同時(shí)多比較和多分析，要進(jìn)行綜合判斷，搞清楚自己為何要做出某種投資取向和選擇，切不可跟風(fēng)或輕信謠傳，更不該被那些“炒作”所忽悠。另外還要考察服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益點(diǎn)在哪里。如果一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商僅僅只是靠賣(mài)房來(lái)獲取收益，賣(mài)房便是他們的第一要?jiǎng)?wù)，那么他們的建議肯定不會(huì)中肯。因此在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的時(shí)候要選擇較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)實(shí)力并信譽(yù)良好的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

專(zhuān)家簡(jiǎn)介：

宏皓：原名：章強(qiáng)。著名金融學(xué)家﹑融資專(zhuān)家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問(wèn)，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評(píng)論員。被社會(huì)廣泛譽(yù)為：投資大師，中國(guó)私募基金之父。