文∕涂山青

持續(xù)調(diào)控下，養(yǎng)老地產(chǎn)漸熱

持續(xù)的樓市調(diào)控帶來(lái)的“商業(yè)地產(chǎn)熱”和“旅游地產(chǎn)熱”已開(kāi)始在一些城市顯現(xiàn)“過(guò)熱”勢(shì)頭。隨著人們生活水平的提高和中國(guó)老齡化社會(huì)的快速到來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)資本關(guān)注的熱點(diǎn)。知名房企如保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、華潤(rùn)、綠地、復(fù)地、富力等已紛紛開(kāi)始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。2010年底，萬(wàn)科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬(wàn)科總裁郁亮要求其北京、上海公司率先探索養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營(yíng)模式，并表示利潤(rùn)率問(wèn)題萬(wàn)科并不是很關(guān)心。隨后，萬(wàn)科在其全國(guó)的部分項(xiàng)目中，逐漸配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資本也積極圈地進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，他們旗下已有多家中高端養(yǎng)老社區(qū)相繼竣工。有報(bào)道說(shuō)，主要幾家大型險(xiǎn)企近3年來(lái)已向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域投入500多億元。那么，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)成為地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)“香餑餑”嗎？

老年化社會(huì)背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)大有可為

目前我國(guó)已進(jìn)入老年化社會(huì)。按聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上人口比例占到10％即標(biāo)志著進(jìn)入老年社會(huì)，而根據(jù)2010年11月第六次全國(guó)人口普查結(jié)果，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.77億，占人口總數(shù)的13.26%，而且每年以近1000萬(wàn)人的速度增加，勢(shì)頭迅猛。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)老齡人口將占到30%。而社會(huì)的發(fā)展，觀念的更新，城市生活壓力加大，使得城市家庭核心化和小型化趨勢(shì)逾加明顯，子女與老人分開(kāi)居住成為一種普遍選擇。調(diào)查顯示，20世紀(jì)90年代，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同??；而現(xiàn)今城市老年空巢家庭增長(zhǎng)到40%～50%，有的甚至達(dá)70%～80%。有人預(yù)言，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。

代際分離更加凸顯了家庭養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)困難。一個(gè)龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)已悄然浮現(xiàn)。老年人口規(guī)模大，消費(fèi)潛力大。有研究表明，2010年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)品市場(chǎng)需求為1萬(wàn)億元，而市場(chǎng)實(shí)際有效供給僅500億元，缺口巨大。研究預(yù)計(jì)，中國(guó)近中期整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億元。尤其是養(yǎng)老住宅市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。正是如此，與老年人“住”緊密相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，吸引著越來(lái)越多的資本覬覦爭(zhēng)食。

前景與錢途：養(yǎng)老地產(chǎn)的模式之困

養(yǎng)老地產(chǎn)是集合了老年居住、服務(wù)、醫(yī)療保健、旅游、度假、教育等多種功能的地產(chǎn)項(xiàng)目形態(tài)，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品銷售，還來(lái)源于完善的配套服務(wù)帶來(lái)的增值效應(yīng)。養(yǎng)老是一個(gè)系統(tǒng)工程，絕不是蓋幾棟房子那么簡(jiǎn)單。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于政府純公益性質(zhì)的養(yǎng)老院、敬老院。養(yǎng)老地產(chǎn)打造的應(yīng)該是集居住、商業(yè)、醫(yī)療、度假為一體的成熟社區(qū)，除了給老年人提供完善的硬件設(shè)施，還需要提供優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)目前至少存在這樣幾個(gè)現(xiàn)實(shí)障礙：

一是缺乏政策扶持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年國(guó)家提出大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但鼓勵(lì)僅停留在口頭上，目前國(guó)家還未出臺(tái)扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體政策，各地城市規(guī)劃中沒(méi)有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地專項(xiàng)用途，絕大多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地只能以招拍掛方式通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)獲得，導(dǎo)致項(xiàng)目的土地成本高。而且，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)目前也無(wú)明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地。不論哪種形式拿地，由于缺乏可操作的政策，用地條件和成本上得不到優(yōu)惠和扶持，令投資企業(yè)心有余而力不足。就地方政府而言，擔(dān)心開(kāi)發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”，以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)，因此也存有政策顧慮。

二是項(xiàng)目盈利難題。養(yǎng)老地產(chǎn)目前虧損多、盈利少。養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的配套服務(wù)功能投資大，回報(bào)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。例如，老齡社區(qū)建筑和裝飾的特殊需要──大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯、室內(nèi)空間無(wú)棱角設(shè)計(jì)、家俱用品軟體包邊等，成本比普通商品住宅社區(qū)高出近1/3。而養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)現(xiàn)階段尚處于萌芽狀態(tài)，無(wú)論是市場(chǎng)還是項(xiàng)目都遠(yuǎn)未形成規(guī)?；C合成本高，這類項(xiàng)目基本上都屬于虧損狀態(tài)，個(gè)別項(xiàng)目能夠做到微利已屬不易。有操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商感嘆進(jìn)退不得，“騎虎難下”，還有的預(yù)言投資養(yǎng)老地產(chǎn)“十年內(nèi)難有利可圖”。這似乎形成了“圍城現(xiàn)象”，城內(nèi)的想出去，城外的想進(jìn)來(lái)。

前景無(wú)限，“錢途”坎坷。這就是目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的尷尬。

三是項(xiàng)目選址和配套問(wèn)題。為了適當(dāng)攤薄項(xiàng)目成本，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多在遠(yuǎn)離市區(qū)的偏遠(yuǎn)區(qū)域拿地，投資企業(yè)出于前景顧慮，項(xiàng)目配套設(shè)施不足，讓入住的老人深感不便，客觀上制約了需求，一些項(xiàng)目長(zhǎng)期入住率低，影響了項(xiàng)目效率發(fā)揮，經(jīng)濟(jì)效益更是無(wú)從談起。2012年8月武漢首個(gè)高端養(yǎng)老地產(chǎn)QY頤樂(lè)園項(xiàng)目陷“退房門事件”即是一例。該項(xiàng)目宣稱是華中地區(qū)首個(gè)專業(yè)醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，由于工程進(jìn)度延誤造成延期交房，加之租住費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用偏高，引發(fā)業(yè)主不滿，導(dǎo)致部分業(yè)主集體要求退房。業(yè)主集體交涉達(dá)半年拿不到退款，從而演變成一個(gè)不大不小的“退房門事件”。

四是盈利模式選擇難題。養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬新生事物，盈利模式選擇在業(yè)內(nèi)被比喻為“摸著石頭過(guò)河”。比較有影響的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目北京太陽(yáng)城和上海親和源，分別選擇了“租售結(jié)合”和“只租不售”兩種運(yùn)營(yíng)模式。但這兩種模式在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中都存在比較明顯的困惑：北京太陽(yáng)城項(xiàng)目70%開(kāi)發(fā)老年住宅，對(duì)外出售；30%建為老年配套服務(wù)的商業(yè)設(shè)施例如醫(yī)院、租住型老年公寓，開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)。老年公寓入住時(shí)須一次性交納最少40萬(wàn)元以上保障金。一個(gè)小套間月租金2000多元，如果請(qǐng)護(hù)工少不了3000元，再加上伙食費(fèi)和其他一些服務(wù)費(fèi)，一對(duì)老齡夫婦每月開(kāi)銷需6000多元，顯然一般人難以承受。上海親和源實(shí)行的是會(huì)員制租住服務(wù)。其會(huì)員收費(fèi)分為年費(fèi)和卡費(fèi)。親和源有兩種會(huì)員卡，A卡為“永久卡”，使用期限與房屋土地的使用年限相同，2008年進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)A卡會(huì)員費(fèi)89萬(wàn)元（一次性繳納），然后按戶型分小、中、大套交年費(fèi)2.98萬(wàn)元到6.98萬(wàn)元不等； B卡為“終身卡”，有效期至老人生命終結(jié)，但上限為15年，未住滿15年的多余費(fèi)用可退還，B卡會(huì)員費(fèi)也是按小、中、大套分收取，分別是45萬(wàn)、55萬(wàn)、88萬(wàn)元，年費(fèi)統(tǒng)一為2.98萬(wàn)元。A、B卡會(huì)員均只有使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)為公司所有?？梢?jiàn)親和源的門檻甚至更高。這兩種模式都把大多數(shù)普通工薪族退休老人擋在了門外。

養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍實(shí)行的會(huì)員制和保證金制度，在社會(huì)上引起廣泛爭(zhēng)議，遭到詬貶，有人認(rèn)為會(huì)員所交“會(huì)費(fèi)”（卡費(fèi)）或保證金的性質(zhì)不清──到底是投資行為還是抵押？恐怕連開(kāi)發(fā)商也說(shuō)不清楚。如果是抵押，那么向入住者每人收取幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的抵押費(fèi)明顯不合理，甚至有專家直指有“非法集資”之嫌。正是因?yàn)闋?zhēng)議大，據(jù)傳民政部門正在抓緊研究，將出臺(tái)政策進(jìn)行規(guī)范，不再允許收取高額會(huì)員費(fèi)和保證金。

五是經(jīng)營(yíng)管理難度大。一個(gè)完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目就是一種復(fù)合型的綜合服務(wù)體，老年人居住只是其基本功能之一。老年護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)一直到日常起居呵護(hù)，才是本質(zhì)特征。除了項(xiàng)目規(guī)劃中需要更多特別專業(yè)的設(shè)計(jì)之外，其運(yùn)營(yíng)和管理橫跨養(yǎng)生、保健、護(hù)理（治療）、娛樂(lè)、度假等多個(gè)領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域中養(yǎng)生、保健、護(hù)理和治療服務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，進(jìn)入臺(tái)階都相當(dāng)高，要形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和體系更是難上加難。項(xiàng)目除了提供能滿足老年朋友食、住、健、樂(lè)的設(shè)施設(shè)備，還需要有一支精心打造的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。我們看到一些養(yǎng)老項(xiàng)目之所以難以為繼中途夭折，往往就是經(jīng)營(yíng)管理上出問(wèn)題。

上海親和源的目標(biāo)是做成中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。其在經(jīng)營(yíng)管理上探索實(shí)行會(huì)員制的養(yǎng)老連鎖模式，并已初見(jiàn)成效。成為親和源的會(huì)員后，老人可以住北京，也可以住上海，還可以住海南或者東北等公司連鎖機(jī)構(gòu)。親和源的管理目前由理事會(huì)承擔(dān)。在發(fā)展模式上，除上海親和源擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)外，在其他城市的布局更多采取合作方式。親和源的目標(biāo)是整合資源，通過(guò)搭建一個(gè)養(yǎng)老平臺(tái)，制定一整套標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)一整套軟件，可以合作開(kāi)發(fā)，共同持股，如北京、成都、重慶、西安、青島項(xiàng)目；甚至親和源只輸出品牌、輸出管理，如營(yíng)口、海寧、黃山、海南項(xiàng)目。親和源的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)則多采取外包方式，比如餐飲、醫(yī)療、物業(yè)、保潔等，都選擇外包。目前親和源各種模式發(fā)展的項(xiàng)目已達(dá)10余個(gè)，發(fā)展勢(shì)頭良好。

期待突破

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會(huì)公共事業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策取向和扶持措施對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。事實(shí)上，政策因素也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問(wèn)題之一。一般需要政府在稅收減免、土地取得、貸款政策（如貼息、低息）等方面給投資者提供一定的優(yōu)惠，但是目前各地還沒(méi)有這類政策。我們欣喜地看到，今年北京市率先把養(yǎng)老設(shè)施用地納入年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，此舉被業(yè)界稱為養(yǎng)老地產(chǎn)元年；上海將出臺(tái)“全國(guó)補(bǔ)貼力度最大、最細(xì)”的基礎(chǔ)養(yǎng)老設(shè)施補(bǔ)貼方案，并且重點(diǎn)鼓勵(lì)民資進(jìn)入。我們相信，京、滬等城市的政策探索所形成的示范效應(yīng)，將有助于推動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的營(yíng)造。

另一方面，做養(yǎng)老地產(chǎn)，商家也不能僅僅盯著老年人的錢包，如果利字當(dāng)頭，過(guò)于看重短期回報(bào)，就很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者和經(jīng)營(yíng)者在追求經(jīng)濟(jì)利益時(shí)更應(yīng)注重社會(huì)效應(yīng)，從真正服從于和服務(wù)于老年人養(yǎng)老需求的角度，科學(xué)規(guī)劃，合理定位，“硬件”要硬，“軟件”要軟，特別是在精心管理和周到服務(wù)上下功夫，做可持續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，才能真正實(shí)現(xiàn)雙贏。

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com