文∕涂山青

“‘十八大’利好”攪熱樓市預(yù)期

假如評(píng)選2012房地產(chǎn)年度關(guān)鍵詞，“回暖”、“地王”、“暖冬”、“翹尾”等幾個(gè)詞匯肯定當(dāng)仁不讓地入選。樓市在中央“調(diào)控堅(jiān)決不放松”的一再警告中走過(guò)了調(diào)控的第3個(gè)年頭。市場(chǎng)從局部“回暖”到全面“回暖”再到年底翹尾，開(kāi)發(fā)商又一次享受了市場(chǎng)回暖、放量成交的饕餮大餐。

又是一個(gè)新年到。與前兩年辭舊迎新之際的悲觀彷徨不同，今年行業(yè)和市場(chǎng)顯得十分樂(lè)觀。特別是“十八大”和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“十年收入翻番”和“城鎮(zhèn)化”，這些“利好”的傳出，明顯攪熱了各方對(duì)樓市的預(yù)期，業(yè)界信心爆棚。幾位行業(yè)大佬甚至放言：2013年將是樓市新一輪復(fù)蘇的起點(diǎn)。

2013樓市須邁幾道坎

那么，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的表現(xiàn)，真的還會(huì)延續(xù)2012的市場(chǎng)傳奇嗎？

回答這個(gè)問(wèn)題，需要分析和理清當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)間內(nèi)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。個(gè)人認(rèn)為，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在重大利好，但不確定因素風(fēng)險(xiǎn)也在發(fā)酵。新的一年，行業(yè)征途上將要“翻山越嶺”，邁過(guò)幾道坎。

2013年房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好當(dāng)數(shù)“城鎮(zhèn)化”。“十八大”和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，這讓業(yè)界歡欣鼓舞，甚至馬上就有人發(fā)出“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛告別黃金十年，馬上又將迎來(lái)白銀十年”的歡呼。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”，其實(shí)里面蘊(yùn)含了豐富的涵義。限于篇幅，本文不對(duì)“城鎮(zhèn)化”與房地產(chǎn)的關(guān)系作過(guò)多分析。“城鎮(zhèn)化”總體上利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但筆者也要提醒：中央提出的是“新型城鎮(zhèn)化”概念，“城鎮(zhèn)化”絕非“房地產(chǎn)化”，也不是“大城市化”。有興趣的朋友可以尋找專(zhuān)門(mén)資料研讀。業(yè)界不應(yīng)把“城鎮(zhèn)化”簡(jiǎn)單看成是企業(yè)利好，畫(huà)上一個(gè)臆想的大餅給自己充饑是不切實(shí)際和危險(xiǎn)的。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草。

地方政府的“GDP崇拜”情結(jié)和官員出政績(jī)的需要，使持續(xù)20多年的“開(kāi)發(fā)區(qū)熱”、“招商引資熱”高燒不退，各地大規(guī)模的舊城改造轟轟烈烈，而近幾年則現(xiàn)造城沖動(dòng)，使“睡城”、“空城”、“鬼城”紛紛出現(xiàn)。以湖北十堰市為例。車(chē)城十堰提出“向山要地”15萬(wàn)畝，眼下正在老城區(qū)的東、西兩面大規(guī)模造城，其“東部新城”和“西部新城”規(guī)模將分別達(dá)到40和60平方公里，而目前的十堰城區(qū)面積也僅80平方公里，這相當(dāng)于再造一個(gè)十堰。開(kāi)發(fā)商似乎認(rèn)定，地方政府造城熱情如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)又能差到哪兒去！

那么，2013年行業(yè)和企業(yè)需要邁過(guò)哪幾道坎呢？

第一，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不容樂(lè)觀。

世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在深層次發(fā)酵，出口增長(zhǎng)銳減，中國(guó)外向型經(jīng)濟(jì)大受打擊，人民幣升值壓力巨大。今年樓市將要面對(duì)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，有一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題就是巨大的輸入型通脹壓力及其向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的傳導(dǎo)。2012年全球主要央行新一輪“印鈔大冒險(xiǎn)”行動(dòng)此起彼伏。繼美聯(lián)儲(chǔ)推出第四輪量化寬松政策（QE4）之后，歐洲央行實(shí)施了“無(wú)上限債券購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃”(OMT)，全球第三大經(jīng)濟(jì)體日本也開(kāi)啟“無(wú)限量寬松”貨幣政策；還有英國(guó)、瑞士都已實(shí)行“無(wú)限量”貨幣政策……，全球流動(dòng)性面臨泛濫的危險(xiǎn)。輸入型通脹2013年更多的將傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，從而放大通脹風(fēng)險(xiǎn)，增加宏觀調(diào)控的難度。

所謂“大河有水小河滿(mǎn)”，所謂“皮之不存，毛將焉附”。整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的困難局面無(wú)疑將拖累房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。有專(zhuān)家說(shuō)“中國(guó)股市已跌回十年前”，那么樓市呢？

第二，不會(huì)放松的政策調(diào)控。

2013年是“十八大”之后的開(kāi)局之年，社會(huì)充滿(mǎn)期待。3月初的人大會(huì)后政府將完成換屆。新的黨政決策層將駕馭中國(guó)經(jīng)濟(jì)列車(chē)駛上新征程。新領(lǐng)導(dǎo)層首先需要面對(duì)的是去年樓市在“調(diào)控絕不放松”背景下全面反彈的現(xiàn)實(shí)。12月中旬召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議幾無(wú)懸念地定下了2013年“房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的基調(diào)。12月25日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部姜偉新部長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)“2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施?！?/span>

而高層關(guān)于“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”和“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”、“本屆政府任期內(nèi)可以管好房?jī)r(jià)”等信誓旦旦，言猶在耳。剛剛過(guò)去的2012年，普通百姓對(duì)房?jī)r(jià)合理回歸的期待被市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)擊得粉碎。所以，可以預(yù)料的是，今年樓市政策上，完成決策層去年“未競(jìng)的事業(yè)”──房產(chǎn)稅擴(kuò)容，還有推行主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管，當(dāng)是勢(shì)在必行。這也是新的最高層挽回政府公信力的必要之舉。

面對(duì)樓市調(diào)控結(jié)果再一次與普通百姓的預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)的趨勢(shì)，出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控儲(chǔ)備政策的呼聲，在專(zhuān)家和智囊機(jī)構(gòu)中再次高漲，而商品房預(yù)售制度再一次被推到了風(fēng)口浪尖。鑒于樓市全面反彈使調(diào)控再一次面臨“空調(diào)”的形勢(shì)，中國(guó)社科院2012年12月13日發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》提出要防止市場(chǎng)整體反彈和局部崩盤(pán)，爭(zhēng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)?！毒G皮書(shū)》從決策智囊角度鄭重建議“從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，及時(shí)有針對(duì)性出臺(tái)相關(guān)儲(chǔ)備調(diào)控政策”，并提出了諸多建議，其中就包括取消商品房預(yù)售制度?？梢韵胂?，市場(chǎng)如果真的“逼”得決策層下狠手，商品房預(yù)售一旦取消，將極大地抬高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，加快行業(yè)洗牌和整合的力度，房企迫于資金壓力不得不降價(jià)售房，局部市場(chǎng)房?jī)r(jià)應(yīng)聲而跌甚至大幅急跌就是可以想見(jiàn)的。

第三，庫(kù)存壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2012年11月底，全國(guó)待售房3.2億平方米；超過(guò)2011年底的2.7億平方米，增幅達(dá)18.5％。2012年12月7日《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道：近幾年不少三四線(xiàn)城市在大規(guī)?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”推動(dòng)下，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大，供給過(guò)剩，部分三四線(xiàn)城市樓市存貨消化周期達(dá)6年以上。這已遠(yuǎn)超企業(yè)所能承受的極限。所以筆者提醒業(yè)界，2011年以來(lái)鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)、海南等地樓市崩盤(pán)或?yàn)l臨崩盤(pán)的局面當(dāng)令行業(yè)警惕。

第四，房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。

樓市調(diào)控三年來(lái)，房?jī)r(jià)并未真正下降，只是房?jī)r(jià)漲幅下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)新售商品房平均價(jià)為5033元/平方米，2011年5381元/平方米；而據(jù)幸福人壽董事長(zhǎng)、原中房集團(tuán)總裁孟曉蘇的統(tǒng)計(jì)測(cè)算，2012年1至11月平均為5837元/平米，同比增長(zhǎng)8.5%。房?jī)r(jià)頑抗不降，是社會(huì)詬貶“樓市調(diào)控不力”的最直接靶子，嚴(yán)重挑戰(zhàn)了中央政府的威信。新一屆政府很可能下狠手促使房?jī)r(jià)真正“合理回歸”，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不降不足以平民憤。

第五，“反腐降房?jī)r(jià)”已成社會(huì)的一種強(qiáng)烈期待。

近來(lái)網(wǎng)絡(luò)上動(dòng)不動(dòng)就曝出擁有十幾二十幾套房的“房叔”“房嬸”“房妹”。聯(lián)想到社會(huì)財(cái)富占有上的“二八規(guī)律”（即20％的人占有社會(huì)80％的財(cái)富），由此揣測(cè)，中國(guó)權(quán)貴階層和腐敗分子手中擁有的房產(chǎn)占比也許真的不可低估。近幾個(gè)月來(lái)，就連官媒也有報(bào)道說(shuō)，“十八大”吹響強(qiáng)力反腐號(hào)角，很多地方出現(xiàn)官員大量拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。那么，我們有理由猜想：隨著新高層霹靂“亮劍”展開(kāi)反腐敗行動(dòng)，加之今年可以預(yù)見(jiàn)的房產(chǎn)稅加碼和較大范圍地?cái)U(kuò)容，以及主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)后進(jìn)入管理應(yīng)用（住房信息聯(lián)網(wǎng)兩個(gè)顯而易見(jiàn)的“功能”就是：一方面會(huì)為“限購(gòu)”政策執(zhí)行提供便利，另一方面將使“腐敗房”無(wú)處遁形），是否會(huì)引發(fā)投資房和“腐敗房”的拋售潮，從而形成由于二手房大量低價(jià)拋售進(jìn)而影響和拉低一手房房?jī)r(jià)的多米諾骨牌效應(yīng)呢？也或未可知。

綜合分析，筆者對(duì)2013年樓市的基本判斷是：政策保持高壓態(tài)勢(shì)，但仍將延續(xù)上年的差別化調(diào)控，總體上穩(wěn)中趨嚴(yán)，決策層將視市場(chǎng)走勢(shì)適時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控政策；行業(yè)內(nèi)部的分化進(jìn)一步明顯，資源整合步伐加快，市場(chǎng)逐步呈競(jìng)爭(zhēng)合作態(tài)勢(shì)；房?jī)r(jià)高位盤(pán)整，穩(wěn)中趨降，基本上不可能大漲大跌，三四線(xiàn)城市降價(jià)沖動(dòng)大于一二線(xiàn)城市。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線(xiàn)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com