房價是大家最關心的投資議題。中國房價大體有三種走勢，第一種，房價腰斬了，但是地方上不許報道，壓著；第二種，房價橫盤不動，比如北京；第三種，搶房，比如南京。這是第一次我們經(jīng)濟學家不敢講什么中國房地產(chǎn)市場走勢如何，因為不同城市之間，甚至就是在大北京市場，北京城區(qū)，郊縣，以及環(huán)京市場完全是不同的情況。而本文要探討的一個大問題，就是地產(chǎn)投資的下一站，是選東京還是北京。

1下一站東京

現(xiàn)在我們回答這個問題，地產(chǎn)投資下一站，到底是東京，還是北京？

答案是，如果你在北京還沒有房，還有資格買房，買一個吧。如果你已經(jīng)有了，而且還富裕不少可以再投資，可以考慮在東京再買一個。

為什么？

第一，不只北京上海深圳房價這幾年在漲，全世界大城市房價都在漲，而且都在快速上漲，有產(chǎn)階級和無產(chǎn)階級的差距在不斷拉大。所以反過來，你不要以為我們一線城市房價高就有泡沫。香港最新的樓盤一平米30萬港元，倫敦更夸張，我們一線城市房租大概掏空了年輕人半個多月的工資，倫敦大概是3/4到80%。結(jié)論是，房子完全可以更貴，而且更貴也有人買得起。

第二，炒房還得去超大型城市。寧要大城市一張床，不要小縣城一間房，日本過去十年五年，房地產(chǎn)復蘇的，從蕭條走出來的，就一個，就是東京。

2大城市夢

全世界大城市房價都在上漲，北京上海深圳并沒有多特殊。此外，從IMF對全球44個主要城市進行的跟蹤研究中可以得出結(jié)論：第一，大城市房價都在穩(wěn)定上漲，除了金融危機時候短暫回落了一點，14年以來都在大幅快速上漲；第二，大城市漲幅都比全國平均情況要大；第三，越是發(fā)達國家，經(jīng)濟越穩(wěn)定，房價漲勢越穩(wěn)定，而發(fā)展中國家房價比較容易波動。

有錢的人越來越有錢的，以上海為例，財富不在前0.5%的人，房價已經(jīng)不是你真正能討論的話題了，反正討論了半天，你只能承認，能買得起的人還能再多買幾套，買不起的還是一套也買不起，而且跟著起步上車的門檻越來越高。我估計再過五年十年起碼一線城市中心城區(qū)的白領就和香港老百姓一樣平靜了，因為大部分人和房子這個遙不可及的夢想沒什么關系了。

3東京參考

日本房地產(chǎn)方面，據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所的統(tǒng)計顯示，首都圈1都3縣2017年度出售的新建住宅每戶均價為5921萬日元（約合人民幣345.48萬元）。較2016年度上漲6.9%。創(chuàng)下經(jīng)濟泡沫期1990年度（6214萬日元，約合人民幣362.57萬元）以來的最高水平。時隔2年再次超過上年度的價格，連續(xù)5年突破5000萬日元大關。

此外，最近日本厚生勞動省公布了一個大新聞！日本2017年新生人口數(shù)創(chuàng)歷史新低：94萬！這創(chuàng)下了日本1899年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低值！而今年日本死亡人數(shù)估算值為134.4萬人，這意味著日本今年人口將自然減少40.3萬人，這也是該指標首次超過40萬！按照這個速度，2053年日本人口將跌破1億，到2065年，日本人口將降至8808萬。并且屆時超過40%的人口都是老年人！

更有意思的數(shù)據(jù)是，日本國立社會保障與人口問題研究所的調(diào)查報告：日本18至34歲女性中，有39%沒有性經(jīng)驗；日本18至34歲的男性中，有36%是“童子身”。調(diào)查報告還顯示：18歲至34歲的女性中，有一半人沒有男朋友；在35歲至39歲的年齡段中有26%的女性和28%的男性從未有過性經(jīng)驗。

因為很多人根據(jù)中國人口統(tǒng)計說中國房價會暴跌，一線城市地產(chǎn)不值得投資，那日本老齡化以后怎么樣了呢？這20年日本社會真正的變化有三個，未來也非常有可能會在中國上演。

第一，整個社會可能會逐漸進入“低欲望社會”。也就是說在一個奮斗不再能改變命的社會里，本來應該作為奮斗主力的年輕人群，開始對周圍的一切喪失興趣。此時，無論物價如何降低，消費無法得到刺激、銀行信貸利率一再調(diào)低、購房人數(shù)總數(shù)依然逐年下降，注意只是總數(shù)。

日本的年輕人對于買車、奢侈品之類的消費被嗤之以鼻；「宅」文化盛行，一日三餐因陋就簡。雖然隨著互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)時代的到來，新技術新產(chǎn)品層出不窮，但是，除了一部手機，其他商品再也調(diào)動不起年輕人購物的興趣。

看不到年輕人買汽車，看不到年輕人買房子，LV包包沒人碰，電視機銷量大跌。年輕人數(shù)量逐年減少，消費市場更加趨于飽和和低迷。有沒有車，有沒有房，對于許多日本的年輕人來說，是毫無意義的話題。東京這么一大國際大都市，85%的年輕人結(jié)婚時租房子結(jié)婚，只有5%的年輕人買汽車，這種地域物質(zhì)的低欲望，使得銀座街頭的奢侈品變得毫無價值。

低欲望社會，不只是反應在性問題上，也反映在社會的各個方面：譬如日本人沒有炒房的欲望、沒有炒股的欲望、沒有結(jié)婚的欲望、沒有購物的欲望，宅男宅女越來越多，談戀愛覺得麻煩，上超市覺得多余，一部手機便框定了自己生活的所有。我們現(xiàn)在手機外賣這么火，各種宅文化大行其道，也是說明我們的00后開始進入這個階段。

第二，低欲望的年輕人，在信息自由流通的社會，選擇去大城市，選擇寧可在大城市過得很辛苦，寧可被高房租剝削，也覺得比在小城市等死強。日本從2005年開始人口負增長時，小城市缺乏就業(yè)機會，大量年輕人涌入大城市，小城市房屋大量空置，而大城市一房難求。這個現(xiàn)象和中國也開始類似。大城市稍微放開人口政策，一夜之間哪怕你要求必須幾年內(nèi)買房，也會有幾十萬上百人來落戶。

為什么？因為小地方更加壟斷，更加貧富差距分化，說白了，你想被剝削都沒有機會。所以說，低欲望社會，是資本主義國家到一定階段的必然表現(xiàn)，因為資源和資本越來越掌握在少數(shù)人手里，這些人通過聯(lián)姻、設置門檻都手段不斷鞏固自己地位，而大眾能夠得到的東西越來越少。于是，大家慢慢放棄奮斗，并對周圍變得麻木不仁。唯一還有機會奮斗一把，或者喘口氣的，大概就是超級大城市。

第三，年輕人普遍開始選擇在大城市奮斗，選擇寧可被高房租掏空，也要做自己覺得感興趣的工作，甚至都不去考慮要不要生孩子，要不要男女朋友了，所以年輕人不再是什么物價、消費能刺激的。中國現(xiàn)在要感激50后60后這代人還熱衷炒房，還有消費投資循環(huán)，房價再這么搞下去，有一天可能你會發(fā)現(xiàn)00后根本不在乎了。一個老板，一個公司，如果無聊，如果沒前景，如果讓員工覺得不爽，年輕人可能明天就撂挑子不干了。因為年輕人很清楚，不是被這個老板剝削，就是被哪個老板剝削，你一年發(fā)100萬，他也買不起10平房子，他整個精神狀態(tài)就不一樣了。