“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)與房地產(chǎn)新趨勢(shì)、新機(jī)遇與新應(yīng)對(duì)

提綱

王傳寶  教授

時(shí)長(zhǎng)：0.5天-1天?？筛鶕?jù)不同省市客戶(hù)要求調(diào)整課綱。確定選取哪些模塊及側(cè)重點(diǎn)。

例如，陜建這幾天的講課提出，增加課程模塊：分析粵港澳大灣區(qū)和關(guān)中平原城市群及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。

培訓(xùn)目標(biāo)：從怎么看，到怎么辦、怎么干，本課程研究“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響、解讀相關(guān)政策，分析新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢(shì)、新機(jī)遇與新應(yīng)對(duì)。培訓(xùn)內(nèi)容注重解疑答惑，主動(dòng)應(yīng)對(duì)疫情影響，幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有理、有趣、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來(lái)的必然。

講座提綱（三級(jí)提綱版）

一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“基建”與“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)

2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)

——放開(kāi)戶(hù)籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等

——人口遷移為房地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)

——“十四五”時(shí)期新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工程與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的機(jī)會(huì)

——房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中發(fā)揮重要作用

3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）推動(dòng)城市群一體化發(fā)展

（2）建設(shè)現(xiàn)代化都市圈

4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于 “城市更新行動(dòng)”的相關(guān)精神解讀與房地產(chǎn)工程企業(yè)的機(jī)會(huì)

——“十四五”規(guī)劃綱要提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

——房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年高速發(fā)展，市場(chǎng)趨于飽和，逐步由規(guī)模化向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，城市更新和老舊小區(qū)改造成為房企布局的新賽道。

5、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）堅(jiān)持“房住不炒”的總原則

（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

（3）落實(shí)主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期

（4）加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)

6、“十四五”規(guī)劃關(guān)于綠色發(fā)展與碳中和的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）“十四五”規(guī)劃主題之：綠色發(fā)展與碳中和是重要的長(zhǎng)期宏觀主題

（2）“綠天鵝”的風(fēng)險(xiǎn)

——“綠天鵝”是指氣候變化可能引發(fā)的金融危機(jī)。2020年，國(guó)際清算銀行（BIS）在其出版的《綠天鵝：氣候變化時(shí)代中的中央銀行和金融穩(wěn)定》提出了這一概念。

——“綠天鵝”風(fēng)險(xiǎn)卻比“黑天鵝”風(fēng)險(xiǎn)更高階，為應(yīng)對(duì)氣候變化和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)低碳轉(zhuǎn)型，大幅度收緊碳排放等相關(guān)政策或技術(shù)革新，引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價(jià)和財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）綠色發(fā)展與碳中和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的沖擊

（4）綠色建筑：節(jié)能減碳

（5）利用可再生能源發(fā)電為綠色建筑提供運(yùn)行動(dòng)力是降低建筑運(yùn)行能耗的有效技術(shù)之一：光伏發(fā)電和風(fēng)力發(fā)電

（6）以工業(yè)化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業(yè)化代表著未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域綠色發(fā)展、低碳循環(huán)發(fā)展的主要舉措。

（7）發(fā)展新型建筑工業(yè)化是促進(jìn)建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排的有力抓手。

——裝配式建造方式

（8）積極推進(jìn)建筑工程技術(shù)進(jìn)步、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高建筑業(yè)發(fā)展質(zhì)量，真正把“綠色”融入建筑全生命周期，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的綠色發(fā)展。

（9）2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

7、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）“十四五”規(guī)劃6次提及數(shù)字化！住建行業(yè)數(shù)字化要怎么做？

（2）智慧住建是時(shí)代發(fā)展的必然

（3）數(shù)字基建

（4）數(shù)字化轉(zhuǎn)型衍生機(jī)遇，不斷提高建筑產(chǎn)業(yè)智慧化水平，推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)與建筑業(yè)的深度融合；同時(shí)加快BIM(建筑信息模型)技術(shù)推廣應(yīng)用；在工程項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、造價(jià)等各階段，推廣BIM技術(shù)應(yīng)用，利用云計(jì)算、云存儲(chǔ)技術(shù)和云服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期各參與方的數(shù)據(jù)共享和協(xié)同合作，為項(xiàng)目方案優(yōu)化和科學(xué)決策提供依據(jù)。

——“十四五”期間的行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型最好可以與有經(jīng)驗(yàn)的科技型企業(yè)進(jìn)行合作，做好整體規(guī)劃，避免走彎路、重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)資源及時(shí)間。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型案例：南通三建

8、“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，房地產(chǎn)必將扮演重要角色

——城市化、都市圈促進(jìn)人口流入的機(jī)會(huì)

——繼續(xù)對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：“兩新一重”與房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資的國(guó)際背景：國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與熱點(diǎn)問(wèn)題

1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——當(dāng)前全球處在罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷期

——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來(lái)

——會(huì)不會(huì)發(fā)生百年一遇的危機(jī)？

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變

——俄羅斯、土耳其等國(guó)開(kāi)始加息

5、拜登上臺(tái)后的內(nèi)外政策新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來(lái)

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

三、中美博弈影響幾何：中美博弈對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

1、中美博弈的根本原因

2、中美博弈的力度加劇、范圍擴(kuò)大

——特朗普：《交易的藝術(shù)》

——拜登政府對(duì)華政策變化

——中美博弈最新進(jìn)展

3、中美博弈的前景展望

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果

——初期，沿海和外向型經(jīng)濟(jì)省份受影響大

——最終影響到全國(guó)各個(gè)省份

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑

4、中美博弈不同情形下的短期影響和長(zhǎng)期影響

5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響

6、中美博弈對(duì)進(jìn)出口的可能影響：現(xiàn)在與未來(lái)

7、中美博弈對(duì)房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來(lái)

——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少（發(fā)行的錨）→人民幣發(fā)行被動(dòng)減少→影響經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口→對(duì)房地產(chǎn)負(fù)面影響

——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導(dǎo)企業(yè)加大研發(fā)投入→對(duì)房地產(chǎn)負(fù)面影響

——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)

——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)→房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍

——刺激經(jīng)濟(jì)→貨幣供應(yīng)增加→實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)

——出口減少→經(jīng)濟(jì)受影響→財(cái)政收入減少→搞土地財(cái)政→刺激房地產(chǎn)

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價(jià)格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價(jià)格上升、人工成本上升）→老板利潤(rùn)減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價(jià)格上漲→輸入性通貨膨脹→物價(jià)上漲（原料價(jià)格上升、人工成本上升）→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加

8、中美博弈對(duì)金融的沖擊

——金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)放大

——蒙代爾“不可能三角”

——匯率風(fēng)險(xiǎn)增加，企業(yè)要積極應(yīng)對(duì)

——在中美博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，會(huì)有波動(dòng)。

——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態(tài)

9、疊加疫情影響下，中美博弈的進(jìn)程和后果還不清晰

——疫情造成全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來(lái)疫情結(jié)束后，全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈會(huì)重構(gòu)。

10、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

——未雨綢繆，化解風(fēng)險(xiǎn)

——主動(dòng)出擊，轉(zhuǎn)型升級(jí)

四、我國(guó)房地產(chǎn)投資的國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)背景：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定要素

3、需求三架馬車(chē)分析

（1）消費(fèi)

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進(jìn)出口增速回落

4、供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題

5、中國(guó)會(huì)不會(huì)陷入“中等國(guó)家收入陷阱”

6、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源

——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

7、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

8、中國(guó)經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

9、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)面臨的六大問(wèn)題、五大危機(jī)

10、企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量

11、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與海外投資

12、從十四五規(guī)劃看中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展與中國(guó)未來(lái)深刻變革

13、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國(guó)經(jīng)濟(jì)

14、警惕金融風(fēng)險(xiǎn)：謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”的到來(lái)

——郭樹(shù)清：房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛

15、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

五、房地產(chǎn)向何處去：新時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的前景是光明的

2、我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐基建和房地產(chǎn)需求

3、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

——老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

7、土地財(cái)政和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)走向

——地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度分析

8、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

9、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——不可廢棄

——不可過(guò)度依賴(lài)

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

六、調(diào)控加碼：最新房地產(chǎn)金融政策解讀

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類(lèi)項(xiàng)目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

——近期，包括杭州、長(zhǎng)沙、重慶、北京、天津、廣州等在內(nèi)的多個(gè)城市公布了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數(shù)城市一次供地?cái)?shù)量超過(guò)30宗，有的甚至達(dá)到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達(dá)到或接近千億元。截至4月2日，已有16城出臺(tái)了集中供地相關(guān)政策。傳統(tǒng)樓市成交“小陽(yáng)春”及“金九銀十”是集中供地期。今年的第一批次集中供地，就有可能形成價(jià)值上萬(wàn)億元的土地交易。

6、2021年《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)精神解讀

（1）刺激經(jīng)濟(jì)還是要靠基建

（2）房地產(chǎn)

（3）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

（4）地方債務(wù)。無(wú)法延續(xù)?；芰κ芟?

（5）碳中和、節(jié)能環(huán)保與綠色建筑

（6）老舊小區(qū)改造、安居房與基建

7、2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開(kāi)征求意見(jiàn)。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過(guò)18層。

七、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開(kāi)與多點(diǎn)開(kāi)花

——我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國(guó)主要發(fā)展軸

——我國(guó)主要城市群

3、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

4、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加

——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

——地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

5、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

6、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向

8、正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

9、全國(guó)各區(qū)域城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——一、二、三線城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群房地產(chǎn)投資潛力研判

八、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門(mén)被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

2、面對(duì)政策變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

3、對(duì)個(gè)人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)機(jī)會(huì)賺錢(qián)能力，地區(qū)發(fā)展。

——關(guān)鍵看個(gè)人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一般不會(huì)不還款。

——消費(fèi)按揭貸款，用于購(gòu)房首付，會(huì)加大還款風(fēng)險(xiǎn)。

4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人投資房地產(chǎn)的建議——甄別不同區(qū)域的機(jī)遇

——甄別不同區(qū)域的機(jī)遇：人往何處去？錢(qián)往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨

——人口流入，房?jī)r(jià)上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

九、科學(xué)應(yīng)變：企業(yè)家如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題（本部分點(diǎn)到為止）

（1）有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

（5）積極應(yīng)對(duì)壓力，抓好兩個(gè)效益，擔(dān)負(fù)四個(gè)責(zé)任

（6）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，保障企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)