引子（含案例）

第一階段 房開企業(yè)在拿地階段稅務籌劃與風險控制

第一節(jié) 土地“招拍掛”方式實務操作與稅務處理要點

一、土地的招拍掛模式簡介及交易結構

二、地方政府土地返還款五大模式與稅務實務處理

第1種、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買回遷房

第2種、土地出...........學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)

第3種、政府主導拆遷：土地出讓金返還用于開發(fā)項目外相關的基礎設施建設

第4種、政府.........用(代理拆遷、拆遷補償)

第5種、政府主導拆遷：土地出讓金返還未約定任何事項&只是獎勵或補助

三、取得土地使用權所支付金額的扣除與風險應對

第1、取得土地使用權所支付的金額

第2、稅務機關對........要點把握

第3、小結稅務機關對土地使用權審核的風險點

四、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

五、未辦理土地.........繳納土地增值稅

六、稅務機關對“土地”的土地增值稅清算加計扣除的三種情況審核

第1、對取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的

第2、取得土..................

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七、房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)土地增值稅籌劃方法--土地分攤

第二節(jié) 項目合作（資金與土地投資）開發(fā)模式與稅務處理要點

一、資金方與土地方的合作開發(fā)模式

二、合作開發(fā)模式主要涉稅問題與解析

第三節(jié) 股權收購與在建工程（土地）方式與稅務風險

一、股權收并購土地的方式

二、在建工............的方式

三、股權與在建工程收購土地的兩種方式稅收（種）比較

四、股權與在建工程收購土地的稅收成本差異及決策風險

案例解析：收..........后開發(fā)階段經(jīng)濟指標比較

第四節(jié) 間接收購股權（土地）模式與稅務處理要點

一、間接收購（土地）模式及交易結構

案例：復星國際與SOHO中國外灘地王之爭--項目股權并購風險防范

二、特別注意通過..........得目標公司利潤的所得稅問題

第五節(jié) 先分立后收購（土地）方式操作與稅務處理要點

一、先分再.........交易結構

二、先分再收購（土地）模式的稅務處理

第六節(jié) 增資擴股方式實務操作與稅務處理要點

一、“增資.........式的類別與交易結構

二、“平價增資”入股項目開發(fā)公司模式的稅務處理

第七節(jié) 先投資再轉股實務操作案例與稅務處理要點

一、先投資再加轉股權的模式及交易結構

二、先投.............務與處理

第八類  股地分離模式實務操作與稅務處理要點

一、股地分離模式的類別與交易結構

二、股地分離.........務處理

第九類 名股實債模式實務操作與稅務處理要點

一、名股實債模式及交易結構

二、名股實...........問題與解析

三、地產(chǎn)業(yè)名股實債模式實例與評析

第二階段 項目建設階段與去化銷售的稅務風險控制
第一節(jié) 項目開發(fā)成本在土地增值稅中的扣除與管理

一、建筑安..........要點與難點解析

二、稅局對建筑安裝工程費--出包方式審核內(nèi)容

二、稅局對建筑安裝工程費--自營方式審核內(nèi)容

問：稅局如何處理項目成本的“預提”“暫估”與“實際”憑證？

三、基礎設施費的.......解析

問：紅線外........發(fā)產(chǎn)品成本？

四、公共配套設施費的審核要點與難點解析

問：稅務機關對建筑安裝工程費用審核特殊事項有哪些？

第二節(jié) 項目開發(fā)費用在土地增值稅中的抵扣與管理

一、稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)費用審核的關注重點

二、稅局對房.......的審核

三、“八項費用”在土地增值稅清算中的具體處理

問： 1.4的層高系數(shù)分攤成本問題，運用層高系數(shù)法是否會被認可？

第三節(jié) 統(tǒng)借統(tǒng)還與內(nèi)部資金調(diào)撥之稅務風險管理

一、集團公司“資金池”的根源與運行模式

二、集團公司資金池有關稅務政策要點解析

三、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)...........政策

四、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務類型與稅務風險處理

五、集團企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”其他稅務注意事項

第四節(jié) 成本扣除項在土增稅與所得稅中的差異處理

一、土地增值稅與........除的時間有哪些不同

二、土地增值稅與企業(yè)所得稅計算的原則有哪些不同

三、土地增值稅與企業(yè)所得稅允許扣除的成本范圍3大差異

第五節(jié) 房地產(chǎn)項目去化促銷方式的稅務風險與管理

一、“假按揭與零首付”方式與稅務風險管理

二、房地產(chǎn)“售............務風險管理

三、房地產(chǎn)“售后回購”方式與稅務風險管理

四、“低價出售與免費返租”方式與稅務風險管理

五、項目“..........稅務風險管理

六、開發(fā)項目的“買一送一”方式與稅務風險管理

七、房地產(chǎn)項目其他銷售去化模式與稅務處理要點

第三階段 房地產(chǎn)項目清盤與清算風險控制及稅務籌劃

第一節(jié) 稅務新政下土地增值稅清算流程要點解析

一、土地增值稅........算的要求

問：樓盤銷售后.....交土地增值稅？

問：清算以.........繳納，需要注意那些問題？

問：已到達清算條件，未售部分后期的清算怎樣進行？

問：尾房銷售能夠和初次清算合并再二次清算嗎？

二、土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售利潤產(chǎn)生的影響

三、稅局對土地增.........要點與解析

四、稅局對土地增值稅清算單位的審核與解析

問：商鋪住宅聯(lián)體........何計算的？

問：高級公寓增值額未超過扣除金額之和20%的是否免征土增呢？

第二節(jié) 稅局對房地產(chǎn)清算項目收入審核與難點解析

一、土地增值稅時清算項目收入是如何確定的

問題：土地增值稅的對視同銷售的情形有哪些？

二、以評估價格計算征收的清算項目收入是如何確定的

三、低價售房給職...........企..業(yè)的收入

問：低價售房給職工&親戚是否調(diào)整企業(yè)的收入?

四、關于拆遷安..............算問題

問：地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用是否計入收入？

問：開發(fā)產(chǎn)品............如何確定呢？

問：銷售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性稅務句是如何審核的？

第三節(jié) 車庫與人防工程之收入歸屬稅務實務操作要點

一、車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬問題如何解決？

二、車位&車庫&.............歸屬風險

三、建設地下人防發(fā)生的成本費用在清算時可否扣除

四、房地產(chǎn)企............采取出租形式

五、房地產(chǎn)企業(yè)單獨轉讓車位使用權年限不同的有區(qū)別嗎？

小結：車庫與人............稅務處理

五、開發(fā)間接費用的審核要點與難點解析

小結：稅務機關對土地增值稅清算加計扣除審核的三種i情況

第四節(jié) 成本的7種分攤方式在土地增值稅中的合理運用

一、占地面積法與計算步驟

二、建筑面.........步驟

三、售價比率法與計算步驟

四、層高........驟

五、預算造價法與計算步驟

六、直接成........步驟

七、其他合理方法

第五節(jié) 項目土地增值稅8+1稅務籌劃與案例解析

一、房開企業(yè)項目收入分散籌劃法

二、房開項..........式選擇籌劃法 

三、房............轉移籌劃法

四、項目投資增加扣除項目金額籌劃法

五、房開項.............籌劃法 

六、房開項目土增稅清算對象分開或合并籌劃法 

七、裝修與毛坯合同分別簽訂法

八、成本分攤方式土增稅最低法

九、土地一二級聯(lián)動成本后移法

總結：