源于07年末的“拐點論”沸沸揚揚了三個季度，而且看來還要繼續(xù)到年底。為什么？一是部分城市房價確實背離了普通工薪階層的收入水平，一個是行業(yè)老大的行為被炒作，對行業(yè)的非議群起，不理智的呼聲影響力極大！

    那么，房價背離工薪階層的收入是現(xiàn)在才有的嗎？ 市場化的最初階段，由于土地價格的嚴重低估，政府經營城市的理念也未入人心，最初的土地是非市場化運作的。所以我們很多人的內心深處，土地是不要錢的，既然土地國家所有，那么收回就是。
    直至目前，土地價值也在很多人的心目中是不存在的，希冀回到土地低價時代，以保證房價基本按建安成本出售。 可能嗎？土地低價征用的理由何在？ 地方政府的經營城市理念說穿了就是賣地，這就是招拍掛形式成為地方政府壟斷土地市場的最佳選擇。為什么選擇招拍掛？公平公正出讓土地，防止暗箱操作。無疑 是這樣的考慮，但是具體執(zhí)行過程中卻未必做到。為了運作招拍掛程序，很多企業(yè)做了很大努力，付出很大財力和精力是必然的。
    但是，維護公正了嗎？ 公正做不到，但是確實可以藉此之名哄抬土地價格了。我們很多地方政府土地部門不惜暗箱操作，以本地公司托市抬價，把項目拍賣給外地企業(yè)，尤其是上市企業(yè)。
    04年8月31日開始的土地出讓招拍掛形勢，僅僅三年，土地抬至不可思議的高價。 土地征用的艱難我們每個開發(fā)企業(yè)是有深深地感觸的，在協(xié)議出讓時代，也并非輕松拿到土地，為此付出的努力也是超人的。但是，可以有一個很低的土地價格。
    保證工薪階層住房需求是市場的問題嗎？在住房市場化之前，又有多少工薪階層解決了住房問題？ 有哪個發(fā)達國家解決了所有國民的購房問題，（不是住房問題）發(fā)達國家都做不到的事，初級階段的我們如何做到？ 市場要解決的絕不是所有百姓的購房問題！而保障類住房要占到70%的比例國家也一直在強調，但是很多人視而不見，還寄希望于市場化的房價降低到普通工薪階 層的月收入水平。
    據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示，08年7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0％，漲幅比6月低1.2個百分點。 不論唱跌派和中央二套等媒體如何不顧全國大多數城市的事實，以深珠穗等地的樓市指代全國，顛倒是非，目的是不可能達到的。
    目前的危機只是人們的觀望情緒，而不是因為需求縮減和土地供應的加大，供需已發(fā)生根本轉變，那么，未來的需求反彈是報復性的也屬正常。 認清了這一點，我們還能沒有信心嗎？
    而這一點對于很多行業(yè)人士已經達成共識。堡壘是攻不破的。畢竟沒有人能忽悠的行業(yè)內人士改變這一看法。那么購買者明白降無可降之后，也必然加入到買房大潮 中。 觀念的改變是很艱難的。依靠房貸買房的是“房奴”還是快樂的“房主”，是會很快轉變的。錯誤觀念認為租房比買房好，隨著80后青年的成長，是會明白的！再 有，他們的配偶也不允許只顧享受而不買房。 沒有穩(wěn)定的居所，很難安居樂業(yè)。
    堅定市場一定會恢復，那么冬天還可怕嗎？
之二 馮侖石屹好榜樣
    逆勢上揚的局面在各地都不同程度的存在，而且有個現(xiàn)象，越是高端項目，銷售形勢越好。從媒體報道來看，三里屯SOHO的熱銷，以及仁恒河濱城這類的項目定 位是高端消費人群， 雖然樓市觀望氣氛依然彌漫，成交量持續(xù)低迷，但浦東聯(lián)洋板塊的高檔樓盤——仁恒河濱在8月2日推出三期230—270平方米大戶型新房源后，卻受到購房者 追捧。
   據開發(fā)商透露，截至昨日，三期第二批150套房源已售出58套，成交均價為41000元/平方米。而網上房地產數據顯示，仁恒河濱新推房源已有14套成交，43套房源被預訂?！霸酱笤胶觅u，越貴越好賣”，似乎成了高端住宅奇特的銷售定律。 地王的出路也在于此。
    對于高端人群，目前的房價仍然是可以承受的。 這只能說明，目前的問題是貧富分化，而不是絕對房價問題。國內的貧富分化加劇完全是理念問題，而不是經濟問題。那就是作為企業(yè)家的高收入群體，在用人上低價雇傭的成分很大，稅收高漲也影響了分配機制。
    真正享受改革成果的就是企業(yè)家和國家財政、銀行等等，而普通工薪階層的工資增長幅度遠遠低于經濟增長，甚至近年來沒有實質增長。 平均工資18%的增長數字，應該是不包含最底層的工薪階層，特別是私營企業(yè)，很多二三線城市的私企員工連基本生活也保證不了，更別說什么三險一金了。那樣 的收入，買房只能是夢想甚至經濟適用房也不可能有購買的實力。
    就業(yè)形勢的嚴峻，我們知道找到工作很難。比如我最了解的石家莊地區(qū)，大學生找工作文員800—1200，更高的收入幾乎不太可能。 即使經濟強市的唐山，文員600元也不鮮見。
    這樣的80后的青年你讓他們有何信心能買得起房？房價降到多少才可以讓他們輕松買房？ 但是，我了解的高端項目的銷售，第一個特點是戶型很大，動輒200、300、400平米一戶，第二，這樣的業(yè)主還未必貸款，消費的實力驚人。
    實際最初的考慮也是市場化與社會保障并存，但是問題來源于10年來保障住房只停留在口頭上，沒有實質進展。從去年開始商品房價的上揚，工薪階層已遠遠的被高房價拉在了后面，這樣一來矛盾極為突出，地方政府和開發(fā)企業(yè)開始廣受詬病。
    有遠見的開發(fā)企業(yè)開始考慮定位問題，比如萬通，SOHO中國，盯緊高端項目，大做商業(yè)地產，面對小眾人群，這是商業(yè)開發(fā)的唯一出路。
    低收入階層的住房問題依靠市場解決是不太可能的。我們也沒敢奢望工薪階層收入的漲幅巨大。君不見珠三角的危機？依靠勞動力成本低而興旺多年的局面，被《新勞動合同法》嚇走了很多。外企用腳投票，而不是抗議。
    情緒化是解決不了任何問題的。市場的問題只有市場可以解決。 任重而道遠，提高居民收入好說，但是不太好在短期內實現(xiàn)。那么保障住房的實現(xiàn)也是很艱難的。 而這樣的態(tài)勢無疑是近期改變不了的。那么依靠降價而達到工薪階層可以購買，一定是徒勞的。
    二三線城市即使降30%，工薪階層也無法接受房價，一線城市是否要降50%？ 這樣的觀望對于銷售來講，你越降他越觀望是一定的。買漲不買落的心理狀態(tài)在國人還是改變不了的。 實際需要解決的是收入分化，而不是降低商品房價。
    市場永遠不相信情緒！市場永遠相信財富！
之三 追跌只會更跌
    很多房企內心的恐懼表現(xiàn)的很明顯，也許會說我站著說話不腰疼，不知道他們的處境！還能看到未來房市的繁榮嗎？ 房企是由一個個人組成的，而中小城市的現(xiàn)狀是決策者的不專業(yè)。很多決策者并不具備分析市場的能力，對房地產專業(yè)實際上很多是外行。
    這一現(xiàn)象決定了，價格聯(lián)盟基本不可能。行業(yè)巨頭也沒有可以壟斷的能力。所以，在現(xiàn)在的情況下，確有很多企業(yè)為求自保而殺價逃離，這樣的企業(yè)是存在的，我們 歷來不缺乏惡性競爭的企業(yè)，削價競爭一直是國內市場“一收就死，一放就亂”的根源！ 這樣的企業(yè)多了，才有產品降至成本線之下！
   好在房地產市場不會出現(xiàn)成本以下銷售的局面！畢竟，土地資源的緊缺，項目供求失衡這一狀況改變不了，所以有很多大房企實際在等待一個沒有信心而撤離地產企業(yè)增多的局面，能有抄底的局面。 尤其是外資，看好中國樓市，可以趁此抄底購地，抄底收購小型房企。
    最近北海地塊拍賣已經顯示出這樣的局面。北海第八期國有土地拍賣229萬/畝成交，71輪次競價后，被一香港投資商以5930萬元拍得。每畝229萬元， 是今年以來北海土地拍賣成交價最高的地塊。 “退地潮”成為熱抄的話題時，很多去年地王地塊的開發(fā)也未受影響。真實的“退地潮”并沒有產生。 如何過冬正在房企內部成為最新話題，和努力的方向。這表明的是面對危局房企的理智，這樣的企業(yè)才是房企的主流。很多房地產行業(yè)領袖一直在表明自己的態(tài)度， 研討房企如何過冬。
    因為大家都知道，嚴冬過后是美麗的春天。
    兵敗如山倒，關鍵在于精神。也很說明情況，800萬軍隊被殲，蔣先生逃離大陸，那是信心使然。
    追跌只會更跌，在中國的股市表現(xiàn)的最為明顯。我不太了解股市，因為我一直沒有關注過那個跌宕起伏的沒有規(guī)律可循的市場。問題還在于散落的中小股民的追漲和追跌，沒有真正的領軍人物去整合、去提升信心。 股市與樓市不一樣就表現(xiàn)在這里。
    消費者的觀望不理智，到底什么是最低價、成本價由于信息不對稱，基本無知。那么該抄底時也還在觀望，還在盼著房價能大跌到市場化之前，根本不知道地價和所有建筑成本的上漲不可逆轉。
    消費者可以追漲或者追跌，問題也在于你在追跌不成時，新的一輪周期來臨時，又開始追漲，暴漲暴跌就是這么來的。農家一直有大小年之說，今年蒜薹賺錢了，有 頭腦的明年一定不種蒜薹，因為大多數人是沒有頭腦的。第二年蒜薹基本就是小年了。百試不爽。 這就是我們的環(huán)境。
    指望降價來提升銷售是徒勞的。不理智的觀望者眾多，越降越不買，因為他以為還能降，最好降到800元，因為消費者的很多人被誤導，得益的是那些真正具有頭腦的炒房者，或者高收入者。
    股市高潮和低潮，一般散戶得不到真正的利益，07年大牛市時很多散戶沒有賺錢，也是因為這種環(huán)境。京深滬穗即使降50%，和普通消費者也沒有關系了。誰將得益于降價潮？只能是高收入者和炒房者。
    市場就是這樣的，只不過在我們這樣的土壤中表現(xiàn)的更為明顯而已。 只要是萬科、萬通、SOHO中國這樣的企業(yè)不退地，房地產市場的轉暖有期了。而SOHO中國的熱銷，馮侖的表態(tài)，萬科的過冬要冬泳的思路告訴我們，房地產 市場只是冬眠，只是淡季，而絕沒有什么危機！
    冬天之后是什么季節(jié)？各位都清楚！
之四 “高筑墻，廣積糧”
 
    過冬最重要的就在于此。
    高筑墻：首要的是資金，但是不是大量的資金回籠，重視資金的回籠，但是不要操之過急。 銀行的難題也很厲害！下半年的貸款如何能安全實現(xiàn)，也是銀行最為關注的。開工速度的控制，開發(fā)節(jié)奏的控制就是我們開發(fā)企業(yè)的關鍵。
    廣積糧：專指的土地獲得。 很多朋友可能不理解，這樣的時刻怎么還要關注土地，但是要知道，作為面粉的土地稀缺是永久的。此時不接觸土地，沒有面粉你怎么做飯呢？
    首先：抄地方政府的底。 目前的中小城市無疑賣地的難度極大。這是各地方政府最需要支持的時候，信心缺失造成了地方政府財政的困局，那么招拍掛就有很多運作的機會。尤其是舊城改 造、城中村改造、污染工廠的搬遷。一個項目從運作土地開始需要3—5年的努力。最基本的生產資料不可或缺。這恰恰是一輪房地產發(fā)展的周期。
    其次：抄信心不足的企業(yè)的底，再有就是已立項（很多沒有經過招拍掛）的項 目。在各地方開發(fā)公司中絕不在少數，他們很多企業(yè)的特點是決策者對房地產行業(yè)的陌生。原來是從事別的行業(yè)，看到房地產行業(yè)發(fā)展前景選擇進入的。這樣的企業(yè) 投機性成分很大，對目前的局面沒有信心，也不具實力，抄底他們也是有機會的。
    為什么要抄底拿地？ 真正的市場化運作，只在少數發(fā)達城市，而中國地產市場的范圍極廣，絕非僅僅是京深滬穗和省會城市，而發(fā)展的極不平衡表現(xiàn)在，二線及三四線城市運作空間還是很大。房企可以放棄深穗以及有泡沫成分的個別城市。
    京滬這樣的城市早已經是上市企業(yè)的天下，土地爭奪也必將越來越激烈。如果資金問題得以解決，京滬等發(fā)展前景極為廣闊的城市土地仍然是爭奪焦點。
    那么很多一線城市的地產企業(yè)到二三線城市是04年8.31之后的必然選擇。這也是推高二三線城市的房價和地價的原因所在。
    土地供應的限制來自于耕地轉建設用地的收緊，也來源于拆遷的難度。很難有巨大的土地上市，又加之保障類住房在目前形勢下對商品房總量的擠壓，使得商品房土 地進一步減少。 再有就是保障類住房成本的上揚，和土地供應總量的限制是一貫的。富裕階層對居住水平的要求也在進一步提高。目前的房價對于高收入階層已經不是難事，豪宅和 別墅需求的受限，使得很多一般住宅具有豪宅的水平。
    很多二三線城市的很多項目產生了很多樓王。
    無疑我們的政策是限制需求的非市場化的方式，那么變通是必然的。比如：經濟適用房的豪宅化，限價房配建別墅，這樣的現(xiàn)象很普遍。過度的追求低房價一來不可 能，二來很大程度造成高收入階層占有更多土地資源。畢竟現(xiàn)在房價無法支持低收入群體，經濟適用房也不能支持工薪階層購買。
    所以，堅信市場永遠會按市場的規(guī)則，而調控政策可以說從來是被動的，也沒有解決過根本問題。限制需求的政策效果很差，基本是拿消炎藥治癌癥，只是延緩需求，但是會產生很大的副作用。 基本供求不改變，也無可改變，這就是未來市場的形勢。
    “高筑墻，廣積糧”之后是“緩稱王”，要成為行業(yè)的王者，要有超乎常人的眼光。 “剩者為王”，我相信經歷過90年代中國地產波折的人們，是不會退卻的。所以，“做豬堅強”的言論的發(fā)明者的身份就是我們房企要注意的。馮侖、潘石屹、王 石、任志強都是上一輪房地產周期的“剩者”！
之五 穩(wěn)定隊伍是第一要務
    21世紀什么最貴：人才！電影《天下無賊》黎叔的話很有哲理，實際決定一個企業(yè)成敗的，只能是人才。 對于人才的重視程度，我們國內企業(yè)是有很大欠缺的。
    不論是國企還是私企，我們目前的企業(yè)管理者對人才的發(fā)揮，限制的因素很多。我曾經在博文中寫道，目前的中國企業(yè)家（包括港澳臺及所有中資背景的公司），與400多年前的山西企業(yè)家的認識還有較大差距，這也決定著中資背景公司職業(yè)經理人的可操作成就。
    《喬家大院》里的喬致庸只是山西票號老板的一例，他對大掌柜的信任是現(xiàn)在企業(yè)家很難做到的。喬家的由衰轉盛的功臣也是喬致庸自己，但是卻可以在輝煌之時歸 隱，安心做東家，這種氣度是所有中資企業(yè)家們至今仍無法做到的。即使有意識到的，最后也往往成為“好龍的葉公”。
    “成也蕭何敗也蕭何”，改革開放的三十年中，很多紅極一時的企業(yè)家早已無蹤影，很大程度上源于意識。 萬科王石在這一點上做得很成功，大家都知道王石游山玩水，王石真的是不務正業(yè)？非也！他有現(xiàn)代企業(yè)家的意識而已。
    依靠個人無疑是中資背景公司企業(yè)的基本模式。所以，老一輩創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)造的事業(yè)，在第二代就勉力維持，第三代基本不見蹤影。百年老店在中國實際很稀有就在這里，所謂“富不過三代”也在這里。
    房企的發(fā)展時間很短，從98年真正的住宅市場化算起，僅僅10年。十年歷史的房企有多少內涵？即使上推十年，也僅僅20年。目前有20年的從業(yè)經驗的人才 又有多少？ 這樣的行業(yè)背景，面臨著國家宏觀調控的政策變動，面臨著市場變動，有很多經驗要吸取，有很多經歷要反思。
    那么目前無疑是最好的時機。 原來搞旅游時有冬三月之說，12，1，2月是當然的培訓期。經歷過中國旅游上升期的人們，也就是89年—03年的高潮期，得益很多。跑久了一定要靜下心來思考，一味的緊繃著，對成長是不利的。
    周期性不論是什么原因也并不可怕，可怕的是信心缺失。傳來的石家莊很多企業(yè)的目前狀況，很令人擔憂。這與石家莊房地產公司的經營者素質有很大關系。在困難來臨時，首要的是先讓員工過緊日子，或者大裁員，這也決定了石家莊房企對人的忽視。
    房企的經營更不開職業(yè)經理人，因為在大發(fā)展的10年中，很多房企是更多行業(yè)的獲利者的轉移，也就是說真正的老板是房地產行業(yè)的外行。 所以培養(yǎng)自己的骨干力量是房企未來發(fā)展的關鍵。如何留住人才，如何的氣度決定了企業(yè)的成敗。
    昨天看到一則消息，梁上燕兩退三進星河灣（前身宏宇地產），黃文仔董事長的氣度決定了星河灣的發(fā)展。一般的老板很難有這樣的氣度！ 房企的重點崗位在我看來是總會、總工、總預算、營銷總監(jiān)，“四粱八柱”，四梁有了，企業(yè)的組織架構就有了基礎。 觀望會很快結束，新的一輪房地產周期近在咫尺，穩(wěn)定隊伍是目前房企的根本。