8月17日上午11時(shí)，融信中國(guó)以110.1億元摘得合并后的新靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊，樓面價(jià)10.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率139%，成為中國(guó)土地成交史上單價(jià)“地王”。下午14時(shí)，中駿以總價(jià)6億獲得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)地塊，溢價(jià)率165%

，樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米；15時(shí)，建發(fā)、中糧、首開(kāi)聯(lián)合體以67.9億競(jìng)得寶山區(qū)顧村地塊，溢價(jià)115%，成交樓面價(jià)5.37萬(wàn)元/平方米，均創(chuàng)造了區(qū)域價(jià)格“地王”。

同一天上海出讓了四塊地，三塊是區(qū)域內(nèi)地王，毫不奇怪，區(qū)域地王再次上演面粉貴過(guò)面包的老戲。然而，并非只有上海才出產(chǎn)地王。上周四，8月11日，陽(yáng)光城以15.5億元搶得福州市中心五一新城地塊，可售面積樓面價(jià)達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米，也創(chuàng)造了福州有史以來(lái)的土地單價(jià)記錄。

地產(chǎn)商不斷制造地王，當(dāng)然是因?yàn)槭掷锏募Z草豐足。今年上半年，拜房?jī)r(jià)上漲之所賜，大批房企銷(xiāo)售額再創(chuàng)新高，多家房企上調(diào)了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。資金回籠順暢，現(xiàn)金流充沛，再加上預(yù)期良好，地產(chǎn)商就會(huì)去努力增加土地儲(chǔ)備。

但是，“地王”頻出已讓政策風(fēng)向開(kāi)始收緊。今年以來(lái)，上海、深圳限購(gòu)政策已經(jīng)升級(jí)，蘇州、南京相繼出臺(tái)土地市場(chǎng)新規(guī)。國(guó)資委也針對(duì)拿地約談央企并收到一定程度的成效。7月26日中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍也明確指出，這“主要是指房地產(chǎn)價(jià)格泡沫”。隨后南京、蘇州兩地的新政，也被視為是對(duì)“抑制資產(chǎn)泡沫”的回應(yīng)。宏皓教授表示，未來(lái)上海必將加快宅地供應(yīng)，以解決供需矛盾及市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題，也不排除會(huì)醞釀“控地王”方面的舉措，以防范瘋狂拿地引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

然而，即使是再火爆的土地價(jià)格也無(wú)法使上海和北京的固定資產(chǎn)投資增速重新回到較高水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，京滬今年前7個(gè)月的房地產(chǎn)投資整體比較低迷，固定資產(chǎn)投資增速更是較低。數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，京滬的固定資產(chǎn)投資增速分別為4.5%、6.7%，分別比1-6月的6.4%、7.9%增速有所下降。兩地增速在全國(guó)排名靠后，其中北京為全國(guó)倒數(shù)第二，僅僅高于遼寧的-60.4%。上海投資增速高于黑龍江的5.8%，增速為全國(guó)倒數(shù)第四。兩地一個(gè)共同的特征是基礎(chǔ)設(shè)施投資的貢獻(xiàn)比較大，同時(shí)最“大頭”的是房地產(chǎn)投資。

上海1-7月固定資產(chǎn)投資3374.85億元。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施完成投資712.09億元，增長(zhǎng)18.8%；工業(yè)完成投資475.39億元，下降1.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1962.44億元，增長(zhǎng)6.9%。北京1-7月固定資產(chǎn)投資額度3638.40億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1953.73億元，同比下降6.7%。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月京滬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資累計(jì)達(dá)到1953.73億元、1962.44億元，分別同比增長(zhǎng)-6.7%、6.9%。而在一年前，也就是2015年7月，京滬兩地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資累計(jì)同比增長(zhǎng)16.9%和14.3%。以北京為例，北京似乎進(jìn)入到了高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存并存的時(shí)代。如果房地產(chǎn)投資繼續(xù)降低，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走高的話，不排除北京會(huì)進(jìn)入高房?jī)r(jià)、低投資、低經(jīng)濟(jì)增速的時(shí)代。

從表面看，地產(chǎn)商大膽搶地王，是房子賣(mài)得好，資金回籠快。但后面的原因卻源于，寬松而廉價(jià)的貨幣環(huán)境。有些地產(chǎn)商，要么是跟險(xiǎn)資或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手拿地，要么是得到了銀行的高額授信。而金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的青睞，根本上仍然是所謂的資產(chǎn)荒，迫使資本依舊死死盯著不動(dòng)產(chǎn)這塊蛋糕。然而隨著資產(chǎn)荒的蔓延和避稅的需求，銀行委外資金涌向基金產(chǎn)品愈加火熱，近日華?；鹜瞥龅钠吣昶诙ㄩ_(kāi)債基，更是將銀行委外資金定制產(chǎn)品的勢(shì)頭推向新的高潮。

然而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)還很艱辛的背景下，資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)攻城拔寨且收獲豐厚，但這只會(huì)助長(zhǎng)資本的投機(jī)性。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)去產(chǎn)能，需要龐大的資金注入。但逐利的資本只愿意涌進(jìn)樓市，其實(shí)是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的抽血。這種現(xiàn)象不能不令人憂慮。

在一個(gè)大多數(shù)城市供過(guò)于求，政策指向加緊去庫(kù)存的周期下，如果說(shuō)一線城市和二線城市房?jī)r(jià)的上漲在貨幣政策和房地產(chǎn)刺激政策下尚能找到一定的邏輯合理性的話，而土地市場(chǎng)出現(xiàn)如此瘋狂的表現(xiàn)的確令人咋舌。長(zhǎng)期關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都明白：第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存的周期下早已今非昔比，無(wú)論是價(jià)格和杠桿都已經(jīng)處在一個(gè)很高的水平，土地市場(chǎng)如此瘋狂缺乏后市的支撐。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的大背景下，一旦房地產(chǎn)政策回暖，包括一線城市、大城市、人口未來(lái)流入城市的房?jī)r(jià)大概率會(huì)上漲。但是，房?jī)r(jià)的瘋漲和“地王”的頻出超乎所有人的想象。即使最寬松的貨幣，最具力度的房地產(chǎn)政策，以及“資產(chǎn)荒”下投資再次向房地產(chǎn)集中，但仍然難以解釋時(shí)下的瘋狂。

特別是，目前熱得發(fā)燙的一線二線城市最大的問(wèn)題倒不見(jiàn)得是房?jī)r(jià)瘋漲，而是土地市場(chǎng)這種難以自圓其說(shuō)的預(yù)期。盡管有一些開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)不差錢(qián)，但相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表并不好看，現(xiàn)金也沒(méi)有那么寬裕。瘋狂拿地，是在下一盤(pán)很大的賭注，通過(guò)舉債和加杠桿的方式高溢價(jià)造出地王，然后助推周邊的房?jī)r(jià)，從而實(shí)現(xiàn)全面解套的目的。但這種玩法在過(guò)去房子短缺的情況下可能得逞，在住房已經(jīng)告別短缺的情況下，一旦房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)調(diào)整，則幾乎意味著開(kāi)發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場(chǎng)這種加杠桿的危險(xiǎn)比買(mǎi)房加杠桿更危險(xiǎn)，這也是過(guò)去的事實(shí)所證明的。

宏皓教授強(qiáng)調(diào)，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策；恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲??；在去庫(kù)存過(guò)程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進(jìn)城的財(cái)稅、土地等配套制度。而且，在分析當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，將房地產(chǎn)泡沫居于一系列風(fēng)險(xiǎn)的前列。

不管一線爆炒的二線城市最近是否出臺(tái)調(diào)控政策，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度在下半年降溫的概率極大，市場(chǎng)的暴漲不可持續(xù)。買(mǎi)房者無(wú)需恐慌。下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場(chǎng)繼續(xù)上漲的條件并不具備。一些“地王”的制造者很可能要為自己的行為付出代價(jià)。對(duì)于二線市場(chǎng)，應(yīng)該嚴(yán)控土地市場(chǎng)的炒作，通過(guò)增大土地供應(yīng)等方式平抑市場(chǎng)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地的資金來(lái)源予以限制主動(dòng)為土地時(shí)候降溫。

隨著行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)走低，賺錢(qián)越來(lái)越難的房企近年來(lái)出現(xiàn)蜂擁轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。很多企業(yè)都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)，或者試圖進(jìn)行多元化發(fā)展，新的營(yíng)銷(xiāo)模式、業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)。但實(shí)際上真正“創(chuàng)新”成功的企業(yè)寥寥無(wú)幾。創(chuàng)新需要一位真正懂得房地產(chǎn)的專(zhuān)家。

宏皓教授是中國(guó)目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。

2016年6月3日，著名金融學(xué)家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)》，課程中詳細(xì)講述了國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結(jié)合民生銀行目前的投行業(yè)務(wù)，提出了創(chuàng)新的建設(shè)意見(jiàn)，投行業(yè)務(wù)權(quán)威專(zhuān)家宏皓深受學(xué)員的一致好評(píng)。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了購(gòu)房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長(zhǎng)輩的支持，很顯然這樣的購(gòu)房方式不可持續(xù)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)收入比遲早會(huì)下降。如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對(duì)房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。對(duì)于其他三四線城市來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)并不高，所以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。