如今的房?jī)r(jià)收入比高到大家都以為房?jī)r(jià)有泡沫，所以一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒(méi)破，反而越來(lái)越大，這是為什么呢？且看一位資深人士八年觀察房?jī)r(jià)后的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高房?jī)r(jià)的分析和判斷精煉獨(dú)到，果然高手在民間??！

1.房?jī)r(jià)下跌VS通貨膨脹，誰(shuí)先會(huì)發(fā)生？

我相信房?jī)r(jià)總有一天會(huì)大跌，跌幅會(huì)在20%-30%左右。只是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，沒(méi)有人能準(zhǔn)確把握。但可以肯定的是，一定會(huì)發(fā)生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說(shuō)人口滯漲了、來(lái)去重慶的人口平衡了，而是說(shuō)，呆在重慶的年輕一代都有了自己穩(wěn)定的房子，并且重慶的人口平衡了，那個(gè)時(shí)候，新增房源已經(jīng)是多余的房源，屆時(shí)房?jī)r(jià)才會(huì)真正開(kāi)始下跌。這個(gè)時(shí)間，恐怕還要很久很久。而在這個(gè)期間，通脹猛如虎，也許7年后房?jī)r(jià)下跌了30%，但這7年內(nèi)房?jī)r(jià)物價(jià)還會(huì)跟著M2高速發(fā)展。

2.月供應(yīng)該占家庭收入的百分之多少最合適？

很多買(mǎi)房的人這關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，在我看來(lái)，如果你年齡過(guò)35歲，工作穩(wěn)定的話，月供不要超過(guò)家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質(zhì)良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因?yàn)槟贻p人隨著時(shí)間的成長(zhǎng)，個(gè)人升值潛力也是比較大的。

我有個(gè)朋友的弟弟，05年來(lái)重慶剛參加工作的時(shí)候，工資也就2000塊出頭，06年轉(zhuǎn)正的工資也不過(guò)就3000塊，女朋友的工資只有2000出頭，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎(jiǎng)金也算進(jìn)來(lái)，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去后，2010年房貸就全部還清了。所以只要覺(jué)得房子買(mǎi)得起，從通脹的角度來(lái)看，任何時(shí)候買(mǎi)房從長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是正確的，這句話沒(méi)有錯(cuò)。

其實(shí)，說(shuō)房?jī)r(jià)下跌的專(zhuān)家，比如牛刀，容易博取90%的無(wú)房族的好感。因?yàn)樗紦?jù)了道德制高點(diǎn)。很多人就以為真的是好人，其實(shí)往往真話就是從那些說(shuō)的比較難聽(tīng)的人嘴里出來(lái)的，比如任志強(qiáng)，任志強(qiáng)很多話都是對(duì)的。但是他說(shuō)的話很難被無(wú)房族接受。

3、房?jī)r(jià)相對(duì)于物價(jià)到底高不高？為什么房?jī)r(jià)漲速?zèng)]有大白菜漲得快？

先來(lái)回顧一下歷史。物價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)是M2，很多人都并不陌生，它的增長(zhǎng)從一定程度上可以反映出物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度。1990年的時(shí)候，M2是1.5萬(wàn)億。到了2011年，這個(gè)數(shù)據(jù)被刷新到73萬(wàn)億。細(xì)心的人可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)每5-6年就會(huì)翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。

1990年的時(shí)候，在我的老家城市，總價(jià)3-4萬(wàn)就可以買(mǎi)一套80平米，而現(xiàn)在22年過(guò)去了，大約要30-40萬(wàn)才能買(mǎi)一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬(wàn)。大家不要誤以為房?jī)r(jià)泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒(méi)什么區(qū)別，這20年以來(lái)，漲了10倍的物價(jià)數(shù)不勝數(shù)。

因?yàn)檫@和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長(zhǎng)幅度是13.6%，這個(gè)增長(zhǎng)速度正是6年翻一倍。只要中國(guó)還處于發(fā)展中國(guó)家，GDP還處于每年8%左右的增速，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，這三個(gè)條件還在，那么這個(gè)5-6年翻倍的經(jīng)驗(yàn)還是一直適用下去。

但房?jī)r(jià)目前確實(shí)存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說(shuō)它已經(jīng)透支了未來(lái)3年的漲幅?？蓡?wèn)題是，2009年受到4萬(wàn)億的嚴(yán)重充血，流向房地產(chǎn)的熱錢(qián)很多，這個(gè)5年翻倍的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不是那么準(zhǔn)確了。

zy也希望房?jī)r(jià)軟著陸，一方面不允許地方做小動(dòng)作，是不愿意看到房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。另一方面降存降貸款折扣，鼓勵(lì)真正需要的人去買(mǎi)房，就是這個(gè)目的。可以說(shuō)，zy現(xiàn)在是死死摁住要抬頭的房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)能依然存在。

前幾天報(bào)道了一個(gè)新聞，說(shuō)大白菜價(jià)格比去年漲了一倍。其實(shí)大家走進(jìn)超市看看，現(xiàn)在的菜價(jià)和兩三年前相比，貴了太多。細(xì)心的人能發(fā)現(xiàn)，凡是生活必需品，價(jià)格都容易隨著通脹而暴漲，因?yàn)橥ㄋ椎闹v，生活必需品這屬于有限資源。

綜上所述，為什么有人說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫有40-50%，而又有專(zhuān)家說(shuō)根本沒(méi)有泡沫。所以說(shuō)看你怎么理解了，我認(rèn)為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上面分析。

4、中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過(guò)去的日本？

有人老愛(ài)拿日本房?jī)r(jià)破滅說(shuō)事，從2007年一直說(shuō)到2012年。誠(chéng)然，80年代的日本炒房之風(fēng)也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量?jī)r(jià)炒作，一種是無(wú)量炒作，日本的炒作屬于無(wú)量炒作，因?yàn)槿毡靖静恍枰裰袊?guó)那么大的城市化需要，所以資金面推動(dòng)的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤(pán)手圈起一只股票封漲停時(shí)一步到位，然后吸引散客接盤(pán)。

再一個(gè)，日本是個(gè)彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯(600295,股吧)一樣，沒(méi)有像中國(guó)這樣那么龐大的城市化進(jìn)程，這就好比鄂爾多斯，這個(gè)城市來(lái)來(lái)回回就是這么點(diǎn)人，沒(méi)有龐大的需求基礎(chǔ)，沒(méi)有新鮮血液，你建房子炒房子最后賣(mài)給鬼呀？

再看中國(guó)的樓市，首先，城市化進(jìn)程快到無(wú)法想像，北京你知道吧，幾年前預(yù)測(cè)2010年人口的時(shí)候才1000多萬(wàn)，具體數(shù)字我忘了，但最后到了2010年時(shí)硬是比當(dāng)初規(guī)劃時(shí)多出了200萬(wàn)。以至于不得不行政控制人口，并且北京現(xiàn)在六環(huán)建好了還在往七環(huán)建。這說(shuō)明啥，我想各位看官應(yīng)該知道。

第二，中國(guó)和日本的最大區(qū)別就是中國(guó)的房?jī)r(jià)屬于量?jī)r(jià)推高，其實(shí)2008年底本來(lái)市場(chǎng)的血液不足的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)見(jiàn)底，但溫sir大手一揮下放4萬(wàn)億，還一邊說(shuō)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，糊弄鬼呢？銀行也不甘示弱，紛紛房貸優(yōu)惠。隨后2011年信貸控制得很?chē)?yán)厲，但而到2012年的現(xiàn)在銀行又不缺錢(qián)了，還在房貸優(yōu)惠。央行那邊呢還是在降存準(zhǔn)。住建部前幾天也在發(fā)文研究如何刺激剛需入市，說(shuō)到底就跟2009年一樣是在鼓勵(lì)你入市。

中國(guó)和日本第三個(gè)區(qū)別是，中國(guó)的戶籍政策太牛X，不買(mǎi)房就沒(méi)有戶口，就沒(méi)有學(xué)位，就沒(méi)有各種保障，說(shuō)白了不買(mǎi)房就很難融入城市，而且租個(gè)房老是被趕來(lái)趕去不說(shuō)，租金也高。要知道中國(guó)就沒(méi)有公租房廉租房(你要非說(shuō)新聞聯(lián)播里有，我也沒(méi)辦法)，這是和國(guó)外區(qū)別最大的地方。你非要坐在家里想當(dāng)然的拿日本作為對(duì)比，能怪誰(shuí)？事實(shí)上日本房?jī)r(jià)早在2007年就被拿來(lái)說(shuō)事了，結(jié)果不管用。

我們當(dāng)然要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但我們也要明白經(jīng)濟(jì)規(guī)律是在什么外力作用下發(fā)生的。一味的套用規(guī)律只能被牛刀那樣的偽專(zhuān)家害死。

同樣是發(fā)展中國(guó)家，也是人口密度高的國(guó)家，也是大國(guó)，和中國(guó)相似的地方更多。。那為什么印度人的收入不高，印度“房?jī)r(jià)收入比”比中國(guó)更夸張，印度的泡沫那么明顯確為何遲遲不破？？

同樣，這世上還有很多房?jī)r(jià)泡沫比中國(guó)高的地方。但是如果你仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家或地區(qū)都是發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)。這些國(guó)家的M2增速每年都在兩位數(shù)以上。

其實(shí)，大家留心一下，何止是房?jī)r(jià)，三年翻番的物價(jià)還少嗎？大白菜采用了1年的時(shí)間久翻倍了。說(shuō)白了就是印鈔機(jī)瘋狂印鈔，稀釋了你口袋里的錢(qián)，稀釋了你的購(gòu)買(mǎi)力。只不過(guò)印鈔的時(shí)候，沒(méi)有給你分錢(qián)，所以你的錢(qián)相對(duì)于房?jī)r(jià)、相對(duì)于大白菜越來(lái)越缺乏購(gòu)買(mǎi)力了。這就是為啥有錢(qián)不要存著，要趕緊買(mǎi)成保值物品的原因。

5、商品房是給高收入群體建造的

地產(chǎn)大炮任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應(yīng)該是ZF去考慮的事。這句話聽(tīng)上去很刺耳，可能會(huì)刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任志強(qiáng)說(shuō)的確實(shí)沒(méi)錯(cuò)。商人商人，沒(méi)有一個(gè)商人不希望利益最大化的，無(wú)可厚非，所以商人給房子的定價(jià)肯定是只要有人愿意買(mǎi)，那么它就定那個(gè)價(jià)。

我認(rèn)為我們的商品房之所以賣(mài)得那么貴，有兩個(gè)原因，第一是因?yàn)樯狭魃鐣?huì)富得流油，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，能一次付清的還真不少。第二是因?yàn)樯唐贩康南∪?。說(shuō)到這可能有人不同意我的觀點(diǎn)，會(huì)說(shuō)現(xiàn)在到處都在建房子，會(huì)缺房嗎？

答案是肯定的。大家知道，重慶在十年內(nèi)人口翻了兩番，到2012年，總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到1400多萬(wàn)。平均每年人口增速100萬(wàn)(2008年以后增速放緩)，而重慶平均每年的新增商品房只有3-4萬(wàn)套。看上去3-4萬(wàn)套相當(dāng)于每個(gè)月都有3000套入市感覺(jué)不少了，但實(shí)際上這些新增的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新增的人口。

城中村的擁擠、房租的節(jié)節(jié)提高就能證明這一點(diǎn)，例如西鄉(xiāng)在2007年的時(shí)候，兩房租不到800元，而同樣的房子現(xiàn)在兩房都差不多2000元了。

再看北京，具體數(shù)字我記不清了，北京一直是控制外來(lái)人口的，當(dāng)初規(guī)劃2010年人口要限制在一個(gè)數(shù)量，結(jié)果到了2010年硬是比當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候多了整整200萬(wàn)人，假如這200萬(wàn)人都留在北京，每?jī)扇私M成一個(gè)家庭，相當(dāng)于要消耗掉100萬(wàn)套房源，就等于20年北京的新增商品房。

重慶的人口增速放緩了，一定程度上房租不會(huì)再向以前那樣瘋漲，但是無(wú)房者的基數(shù)卻越來(lái)越煩龐大。而且年齡也是推動(dòng)買(mǎi)房的一個(gè)動(dòng)力。假如一個(gè)人23歲大學(xué)畢業(yè)來(lái)到重慶，那么26歲時(shí)他就得開(kāi)始考慮買(mǎi)房，28歲的時(shí)候買(mǎi)房結(jié)婚生子的意愿就越來(lái)越強(qiáng)烈。

這就說(shuō)明為什么不管房?jī)r(jià)高還是低，始終都有人需要買(mǎi)房，只要首付夠了就會(huì)入市。大家可以看看周?chē)磉叺娜?，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個(gè)群體里已經(jīng)買(mǎi)房的寥寥無(wú)幾，最多只占了10%幾。還有更多的人隨著時(shí)間的推移在不久的將來(lái)不得不加入買(mǎi)房大軍，這就是苦逼的80后。一聲嘆息！