第二種形式是甲方、乙方共同合作成立公司了。如果房屋建好后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式。在這種情況下，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，不征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分得的利潤(rùn)也不征收營(yíng)業(yè)稅。在這種情況下，有很多合作都是一方出地，一方出資金。比如說(shuō)A企業(yè)，有一塊兒土地使用權(quán)，跟B企業(yè)合作，B出貨幣資金，兩家共同成立了C企業(yè)，C企業(yè)是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在這種情況下，A企業(yè)以使用權(quán)對(duì)外出資，在出資的環(huán)節(jié)上，我們看一下，作為A企業(yè)，交不交營(yíng)業(yè)稅呢？如果C企業(yè)投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，A企業(yè)不交營(yíng)業(yè)稅。如果A企業(yè)注冊(cè)資金2000萬(wàn)，評(píng)估價(jià)是6000萬(wàn)，那么A企業(yè)這種出資行為評(píng)估到6000萬(wàn)，到C企業(yè)的股權(quán)了，以6000萬(wàn)出資的。A企業(yè)交不交企業(yè)所得稅？要交的。A企業(yè)交不交土地使用稅？實(shí)際上這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，按照我們?cè)瓉?lái)的稅法規(guī)定，形成聯(lián)營(yíng)公司減免土地使用稅。財(cái)稅2006年就出來(lái)了個(gè)21號(hào)文件，這個(gè)企業(yè)不適用1995年的臨時(shí)8號(hào)文件，對(duì)于A企業(yè)，以2000萬(wàn)的價(jià)值評(píng)估到6000萬(wàn)了，增值的部分A企業(yè)不享受減免。所以土地評(píng)估入帳的時(shí)候，面對(duì)這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。A、B成立一個(gè)公司，共同開(kāi)發(fā)，C企業(yè)是一個(gè)銷(xiāo)售主體，如果他銷(xiāo)售的話，就要交土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，入帳價(jià)值，我們看一下，C企業(yè)以6000萬(wàn)入帳價(jià)值還是2000萬(wàn)入帳價(jià)值？這是非常復(fù)雜的地方？在全國(guó)各地、各省都不一樣，在土地評(píng)估入帳，在企業(yè)里面直接所得，如果投資這種固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值是以它居中的評(píng)估價(jià)值確認(rèn)的。以后交土地增值稅的時(shí)候，以這個(gè)作為憑證。有的稅務(wù)機(jī)管我可以讓這個(gè)成為入帳價(jià)值，看你是不是交了，如果沒(méi)有交，我還是以你原來(lái)的2000萬(wàn)為入帳價(jià)值。稅務(wù)機(jī)關(guān)挖了一個(gè)坑，也就牽扯到我們納稅人一方，在納稅中的一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋。比如說(shuō)我賣(mài)1000萬(wàn)，給你30%就可以了，這個(gè)交不交營(yíng)業(yè)稅了？按照共同的比例，不是共同擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這不屬于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，這個(gè)環(huán)節(jié)還是交營(yíng)業(yè)稅。房屋建成后，房屋按一定比例分配房屋，這種情況下，還牽扯到甲方等于雙方直接分房子的行為，實(shí)際上還牽扯到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。如果共同分房子的話，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不征營(yíng)業(yè)稅的行為。實(shí)際上大家在合作建房的過(guò)程當(dāng)中，我們還要按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》，一方出資金，一方出地，這種情況下不屬于合作建房，大家還需要明確。如果出地的一方，甲方出地，乙方出資金，這不屬于合作建房，土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，是甲方投資建房。乙方以貨幣資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，就是看土地使用權(quán)有沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。一方出資金，一方出地，2006年21號(hào)文件，這個(gè)地方發(fā)生了一些變化，特別是2006年21號(hào)文，對(duì)于土地作價(jià)入股進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部國(guó)家稅總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》。

　　我們還要把土地增值稅的問(wèn)題進(jìn)一步明確，實(shí)際上我們剛才說(shuō)了，如果一方出地，如果出具資金這一方，等于實(shí)際上所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，誰(shuí)是土地增值稅納稅人？是不是甲方？甲方等于我用你的資金蓋房子了，我把房子分給乙方的時(shí)候，等于我把房子賣(mài)給乙方了。合作建房屋這樣一塊兒，問(wèn)題很多，一定要分析法律的關(guān)系。

　　投資分配方式下的所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)。雙方合作開(kāi)發(fā)取得土地階段，對(duì)取得土地的房地產(chǎn)公司而言，雖然此階段并不涉及企業(yè)所得稅，但合作協(xié)議條款例如利潤(rùn)分配條款的簽訂卻會(huì)影響到后期所得稅的交納，不同利潤(rùn)分配方式，納稅規(guī)定不同，如不能夠準(zhǔn)確的把握，則會(huì)有較大的納稅風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)稅2006年31號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體的聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目為成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理。

　　這個(gè)地方我覺(jué)得還要真正展開(kāi)，還要展開(kāi)講。什么意思呢？我們簡(jiǎn)單的，說(shuō)一下，大家就明白了。比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行取得資金越來(lái)越困難了，可能有一部分開(kāi)發(fā)商，動(dòng)員其他的企業(yè)進(jìn)來(lái)，比如說(shuō)，我作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我的地是我的，我缺什么？缺資金。這個(gè)是甲企業(yè)，乙企業(yè)有資金，現(xiàn)在的說(shuō)法，甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們兩個(gè)不成立共同的公司，就是動(dòng)員乙企業(yè)投進(jìn)來(lái)，乙企業(yè)投資2000萬(wàn)，甲企業(yè)給乙企業(yè)蓋一棟辦公樓，分一棟辦公樓，雙方約定一棟辦公樓。開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體，他呢聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或者合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。乙不是股東？不是，只是你有錢(qián)，你進(jìn)來(lái)。實(shí)際上咱們兩個(gè)怎么規(guī)定？稅法規(guī)定：1、凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。倒過(guò)來(lái)呢？地的成本低，投資額大，可能不可能？投錢(qián)的這方干不干？肯定不干。投錢(qián)的這方等于把錢(qián)借給對(duì)方，占用我的資金把房蓋起。分配的時(shí)候，這個(gè)樓的價(jià)格還不知道呢，我不知道是6000萬(wàn)的計(jì)稅成本，我分辦公樓還沒(méi)有完工呢，這個(gè)樓就分給對(duì)方了，這個(gè)時(shí)候就等于預(yù)售，5000萬(wàn)收入就是按預(yù)售收入走的。如未結(jié)算計(jì)稅成本，什么是未結(jié)算計(jì)稅成本？就是這個(gè)樓的造價(jià)還沒(méi)有出來(lái)呢。則將投資方的投資額視同預(yù)收收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。原來(lái)31號(hào)文有規(guī)定。甲方是吸收乙方的資金，但最終分什么呢？分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

　　有的時(shí)候，不是分的產(chǎn)品，我們看開(kāi)發(fā)企業(yè)分的項(xiàng)目利潤(rùn)，我是開(kāi)發(fā)商，你給我投，我給你30%的利潤(rùn)，如果我掙3個(gè)億，我給你30%的利潤(rùn)，給你9000萬(wàn)。30%可以分9000萬(wàn)，你投多少錢(qián)呢？投5000萬(wàn)，我答應(yīng)給你分多少呢？分9000萬(wàn)。這種方式是不是變相融資的方式？31號(hào)文說(shuō)了，凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。第二，你這是不是投資？是投資不是借款？不是，你們兩個(gè)是合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，所以你不能執(zhí)行利息的利潤(rùn)。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)的所得稅。收到利息的一方，是紅利所得，如果是個(gè)人，還要補(bǔ)交個(gè)人所得稅。如果是企業(yè)的話，稅務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)，取得投資方一方，也要按照股息、紅利所得交稅。

　　這里牽扯到這樣一個(gè)模式，對(duì)合作者分配的利潤(rùn)不管不是法定的股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。對(duì)于現(xiàn)企業(yè)所得稅法實(shí)施之前形成利潤(rùn)，按照2000年110號(hào)文件規(guī)定。新的所得稅法規(guī)定，如果這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有稅率差的話，就不需要補(bǔ)稅了。

　　這是講了一下，購(gòu)地階段，購(gòu)地階段應(yīng)納稅的稅種我們看一下，實(shí)際上來(lái)講，也是非常復(fù)雜的。這是講了購(gòu)地的風(fēng)險(xiǎn)，那么到地購(gòu)?fù)暌院?，就進(jìn)入到開(kāi)發(fā)階段了，那么開(kāi)發(fā)階段這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是什么？這個(gè)主要就是前期工程費(fèi)，包括總體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、臨時(shí)工程、七通一平或三通一平費(fèi)用等。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就分了，首先是前期工程費(fèi)。首先就是前期開(kāi)發(fā)，總體規(guī)劃等，在這個(gè)階段，經(jīng)常發(fā)生委托其他單位，個(gè)人或境外公司提供勞務(wù)的行為設(shè)計(jì)，或者有的企業(yè)單獨(dú)委托人做設(shè)計(jì)，這個(gè)階段我們的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于個(gè)人所得稅的代扣代繳，還有跟境外企業(yè)合作的時(shí)候，還要代繳預(yù)提所得稅的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。戶型設(shè)計(jì)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，合同條款當(dāng)中納稅風(fēng)險(xiǎn)和交易的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)過(guò)程我們要明確。

　　第一，支付個(gè)人勞務(wù)費(fèi)的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。有的是個(gè)人設(shè)計(jì)，你要支付勞務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng)的話，如果委托個(gè)人設(shè)計(jì)，你對(duì)個(gè)人支付的時(shí)候，還要代扣個(gè)人所得稅。有的時(shí)候支付給境外了，有的大開(kāi)發(fā)商尋求境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，自己也有設(shè)計(jì)人員，還要跟境外設(shè)計(jì)公司合作設(shè)計(jì)，這要給境外公司付勞務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要考慮，根據(jù)勞務(wù)發(fā)生地的原則判斷是否交納營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位或者個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例交納營(yíng)業(yè)稅。你們只是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式，把你要求的設(shè)計(jì)圖紙發(fā)給對(duì)方，他設(shè)計(jì)好給你發(fā)過(guò)來(lái)，你們兩個(gè)也簽了一個(gè)合同。第一，美國(guó)一方交不交營(yíng)業(yè)稅？這就牽扯營(yíng)業(yè)稅的稅種。這種情況是不交的。還有一種情況下，就是他派了四個(gè)技術(shù)人員到中國(guó)，然后設(shè)計(jì)了圖紙，你付了1000萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候交不交個(gè)人所得稅？要交。如果他們沒(méi)有公司在美國(guó)，就是幾個(gè)人，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要代扣個(gè)人所得稅。境外公司在中國(guó)境內(nèi)取得所得沒(méi)有？我們看，中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法，第37條規(guī)定，對(duì)非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得應(yīng)交納的所得稅，實(shí)行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務(wù)人。在中國(guó)境內(nèi)沒(méi)有機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有場(chǎng)所，但是還是在中國(guó)境內(nèi)取得所得，他來(lái)四個(gè)人，給你設(shè)計(jì)收你1000萬(wàn)，實(shí)際上境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)應(yīng)盡納稅義務(wù)。誰(shuí)負(fù)責(zé)代扣義務(wù)呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)代扣義務(wù)。

　　那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期工程階段，也會(huì)存在著關(guān)聯(lián)交易的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合作當(dāng)中，會(huì)出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易的納稅問(wèn)題。這個(gè)咱們就不展開(kāi)講了。

　　戶型定位的納稅風(fēng)險(xiǎn)。戶型設(shè)計(jì)階段的納稅風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)結(jié)果會(huì)對(duì)后期納稅義務(wù)產(chǎn)生不同的影響，如果在設(shè)計(jì)階段不能充分考慮到這些影響，可能會(huì)導(dǎo)致稅收上的被動(dòng)。如果增值率不超過(guò)20%的話，有可能實(shí)行免稅的待遇。戶型設(shè)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是非常重要的。西安是144平方米之內(nèi)，住宅是多少，都有規(guī)定，如果都屬于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)范疇，那么你就有享受優(yōu)惠政策的待遇。當(dāng)然各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一樣，大家要研究普通住宅還非普通住宅的界限。

　　另外還要注意房地產(chǎn)企業(yè)即建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題。如果是商鋪、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，樓上是住宅，到時(shí)候交土地增值稅的時(shí)候，應(yīng)該怎么交？這個(gè)也非常復(fù)雜。如果合在一塊兒算，土地增值稅不用交，如果分開(kāi)算，還要交很多增值稅。我們就溝通，在這種情況下，應(yīng)該不應(yīng)該交土地增值稅？國(guó)家土地局說(shuō)，這個(gè)地方不用分開(kāi)算。分開(kāi)算，又牽扯到一個(gè)問(wèn)題，成本怎么做衡量，你做帳的時(shí)候沒(méi)有分開(kāi)，怎么分?jǐn)偰愕挠?jì)稅成本呢？樓上建筑物賣(mài)3000塊錢(qián)，下面賣(mài)10000塊錢(qián)，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往按面積分?jǐn)偰愕某杀?，這樣一算了，底商的增值額就特別大，還要交大量的增值稅。所以說(shuō)在戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中，和前期會(huì)計(jì)處理當(dāng)中也非常重要。

　　戶型定位也非常重要。戶型定位對(duì)于土地使用稅和印花稅也有影響。2008年24號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房，商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料可按廉租住房經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商的土地增值稅。

　　戶型定位對(duì)外商投資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備增值稅的影響，在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過(guò)程中，外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)與企業(yè)，需要購(gòu)買(mǎi)供熱設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、通訊設(shè)備，照明設(shè)備，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整外商投資項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備退稅政策范圍的通知，開(kāi)發(fā)普通住宅的外商投資企業(yè)也可申請(qǐng)退還增值稅。這一點(diǎn)很多企業(yè)都會(huì)疏忽掉，戶型設(shè)計(jì)也非常重要。當(dāng)然基礎(chǔ)設(shè)施也非常重要。

　　實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)階段稅收周期更長(zhǎng)了，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括哪些呢？供熱設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、通訊設(shè)備，照明設(shè)施、以及綠化這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備以及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。1、預(yù)提費(fèi)用是否可以稅前扣除？2、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備可否享受增值稅退還政策？3、委托哪些單位施工需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅？這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，我們首先考慮到，因?yàn)橛泻芏嗥髽I(yè)，可能在新的企業(yè)所得稅法實(shí)施之前，對(duì)于預(yù)提費(fèi)用是否可以稅前扣除，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定是不同的。對(duì)于外商投資經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與工程完工或土地增值稅，企業(yè)所得稅的匯算清繳工作不同步，造成一些基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)進(jìn)行預(yù)提。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2001年142號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。對(duì)于內(nèi)資企業(yè)來(lái)講，2006年31號(hào)文件明確規(guī)定，預(yù)提費(fèi)用不得稅關(guān)扣除。31號(hào)文件已經(jīng)作廢了，大家一定要想到31號(hào)文件的法律效力已經(jīng)失效了，這個(gè)政策隨著新所得稅法的出臺(tái)，這個(gè)文件已經(jīng)作廢了。作廢之后，配套的規(guī)定還沒(méi)有出來(lái)。前一陣出來(lái)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售階段的納稅，這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)以后，下一步還有一個(gè)配套辦法，還有具體的文件規(guī)定，所以這個(gè)地方很復(fù)雜。咱們就不展開(kāi)了講了。

　　外商投資房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備可否享受是增值退稅政策？咱們?nèi)珖?guó)看來(lái)，這個(gè)政策用得不好，大連也不知道退什么，購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備，退增值稅怎么退？對(duì)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)應(yīng)的政策。五是咱們有很多稅收政策，作為企業(yè)這一方，比較有意思，他對(duì)政策的理解不充分。我們2007年在東北有一家客戶，他是外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一期交了6000多萬(wàn)所得稅。我們就想了，他這個(gè)中外合資，外方占90%以上的股權(quán)，中方占得很少，按照外商企業(yè)投資所得稅法的規(guī)定，外商如果再投資的話，可以享受退稅40%。他沒(méi)有想到，因?yàn)槎际枪I(yè)企業(yè)，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也可以享受這個(gè)政策嗎？他不知道。你一期交了6000多萬(wàn)所得稅，如果你找一個(gè)會(huì)計(jì)所做一個(gè)驗(yàn)資報(bào)告，把未分配的利潤(rùn)轉(zhuǎn)成股本，這樣就可以退40%的所得稅，我們很多情況下，我們企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就把這個(gè)政策忘了，有很多政策自己想不到，就把政策漏了。我們就把所有的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，分析出來(lái)，基本上不讓有遺漏，你沒(méi)有想到，我可以想得到，使用我軟件的使用者，你就不會(huì)有遺漏了。所以我覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)非常之大，我們有很多文件沒(méi)有看見(jiàn)，所以這樣的，我們引出所有的文件，凡是跟他有關(guān)的，如果你一點(diǎn)，就進(jìn)入相關(guān)鏈接了。在開(kāi)發(fā)階段、銷(xiāo)售階段，都是按照這樣一個(gè)邏輯，這是非常重要的。由于時(shí)間關(guān)系，我不能分開(kāi)都來(lái)講。

　　實(shí)際上我們這次納稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)的時(shí)候，是從6個(gè)方面識(shí)別的，一個(gè)是從咱們常規(guī)的從買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理，第二就是特殊業(yè)務(wù)。特殊業(yè)務(wù)就是債務(wù)重組、并購(gòu)等非常規(guī)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。第三就是新的稅種識(shí)別一遍。比如說(shuō)西安，陜西省國(guó)稅局、地稅局有關(guān)的跟稅務(wù)總局的補(bǔ)充文件，到這個(gè)地方了，陜西省國(guó)稅局、地稅局可能出一些文件，可能補(bǔ)充國(guó)家稅務(wù)總局的文件。第六個(gè)方面就是按照新文件的新系統(tǒng)，我們出一個(gè)文件，補(bǔ)一個(gè)文件，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)添到你的軟件里面了。下一步企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)，這就非常重要了。

　　光開(kāi)發(fā)階段就講了一下午，非常復(fù)雜，由于時(shí)間關(guān)系，這個(gè)就不展開(kāi)講了。

　　為了使我們的企業(yè)能夠快速把風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別，實(shí)際上我們還把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的難點(diǎn)問(wèn)題也進(jìn)行歸類(lèi)，我們的軟件過(guò)程當(dāng)中還有教練咨詢模塊，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的問(wèn)題，進(jìn)行了管理，實(shí)際上也是簡(jiǎn)要的說(shuō)一下。這是一個(gè)問(wèn)題一個(gè)問(wèn)題的，比如說(shuō)某一個(gè)房地產(chǎn)公司以土地使用權(quán)出資設(shè)立新公司，是否須繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅等，都是我們納稅人實(shí)務(wù)當(dāng)中面臨的問(wèn)題，我們咨詢模塊的時(shí)候，把納稅人所有問(wèn)題，可以很時(shí)務(wù)的問(wèn)題，都做到一塊兒，有時(shí)候是一些實(shí)際的內(nèi)容。

　　比如說(shuō)單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否享受加計(jì)扣除20%的待遇。這個(gè)根據(jù)土地增值稅的相關(guān)細(xì)節(jié)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可依取得土地使用權(quán)所支付的金額，及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，加計(jì)20%。如果把買(mǎi)的地直接賣(mài)了，不適用這個(gè)條例。未形成產(chǎn)品而僅是地皮的買(mǎi)賣(mài)，故不允許加計(jì)扣除，具體的判斷，還須與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)做咨詢溝通。

　　有的企業(yè)說(shuō)了，以地投資于全資子公司可免征契稅？這個(gè)我想，文件當(dāng)中，也進(jìn)一步明確了，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知，企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地，房屋權(quán)屬的無(wú)償化轉(zhuǎn)，不征收契稅。是指母公司轉(zhuǎn)到子公司之間的關(guān)系，以同一自然人設(shè)立個(gè)人全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間，同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。我們房地產(chǎn)公司在稅收籌劃的過(guò)程當(dāng)中，還要掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。

　　今天我們實(shí)際上今天只講了買(mǎi)地這個(gè)階段的問(wèn)題，建房階段呢，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段講了一點(diǎn)兒，沒(méi)有講全，然后是售房階段，然后到管房階段，按照這個(gè)順序來(lái)，這是僅僅是我們思路當(dāng)中的一個(gè)方面。第二個(gè)方面按照什么呢？按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能還有特殊業(yè)務(wù)，特殊業(yè)務(wù)可能更復(fù)雜，今天的時(shí)間可能更沒(méi)有辦法展開(kāi)講。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還有很多主導(dǎo)的稅種，我們講了三個(gè)稅種。等會(huì)兒我們留一點(diǎn)兒時(shí)間，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中核心的稅種這些風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)講解，我們先休息十分鐘。

　　主持人：大家請(qǐng)回到會(huì)場(chǎng)，現(xiàn)在開(kāi)始講課。

　　李記有：

　　剛才課下有幾個(gè)問(wèn)題，關(guān)于房地產(chǎn)土地使用稅的問(wèn)題，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原來(lái)沒(méi)有太多關(guān)注，現(xiàn)在加大了這方面的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)證是否要交房地產(chǎn)土地使用稅？有的公司是通過(guò)投標(biāo)方式取得一宗土地，已簽訂了土地出讓合同，但因未繳清出讓金，尚未獲取國(guó)有土地使用證，而我們當(dāng)?shù)氐牡囟惥志鸵笪覀兝U納土地使用稅，請(qǐng)問(wèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求有依據(jù)嗎？稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行行為是有依據(jù)的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)自何時(shí)繳納土地使用稅，原稅收規(guī)定是自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用權(quán)。繳納時(shí)間發(fā)生了重大的變化，是財(cái)政部2006年186號(hào)文件，是按合同約定，什么時(shí)候土地交付使用的，合同約定交付土地使用的時(shí)間，你沒(méi)有取得證，是按合同約定的時(shí)間。合同上沒(méi)有約定的，按照合同簽訂起次月繳納。

　　第二個(gè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本還是管理費(fèi)用？均無(wú)特別具體明確的規(guī)定，但鑒于該項(xiàng)業(yè)務(wù)的特殊性，應(yīng)屬于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存貨所規(guī)定，使存貨達(dá)到當(dāng)前狀態(tài)和場(chǎng)所所必須的開(kāi)支，合理的指出應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，而不應(yīng)依一般的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，計(jì)入期間費(fèi)用。

　　三、已部分銷(xiāo)售的住宅小區(qū)，還要全額計(jì)提土地使用稅嗎？

　　實(shí)際上稅法規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)戶已辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)再歸屬你公司所有，依土地使用稅條例規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷(xiāo)售進(jìn)度下的產(chǎn)權(quán)分割。北京2005年550號(hào)文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已銷(xiāo)售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)稅面積中扣除。那么稅務(wù)機(jī)關(guān)，你要提供證據(jù)，提供相關(guān)土地使用權(quán)，在會(huì)計(jì)上權(quán)屬相關(guān)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)品，和成本帳目處理做以輔助和配合。土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或招致稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可貴公司相關(guān)土地不予計(jì)稅的行為。大家還要掌握這樣一個(gè)規(guī)定。有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賣(mài)了60%了，你能夠提供證據(jù)，這一部分可以不交稅了。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有優(yōu)惠政策？剛才已經(jīng)說(shuō)了，在這個(gè)方面大家可以了解一下。

　　剛才下面有人問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，指導(dǎo)的稅種是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，那么今天我們把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)的稅種做一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)中營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)稅種，第一個(gè)稅種是營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的主要問(wèn)題是什么？比如說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，預(yù)售階段，收到的預(yù)售款，交不交營(yíng)業(yè)稅？收到預(yù)售款的當(dāng)天，就發(fā)生營(yíng)業(yè)稅了，納稅就發(fā)生了。預(yù)售階段，土地增值稅是預(yù)征，企業(yè)所得稅是預(yù)交的，預(yù)計(jì)的毛利率。今年新的企業(yè)所得稅法出來(lái)以后，咱們回去查一下，預(yù)征怎么征？原來(lái)的預(yù)計(jì)毛利率，有20%、15%、10%的，然后減去期間費(fèi)用，再減去相關(guān)稅金，減不減土地增值稅？減去相關(guān)的稅，當(dāng)時(shí)寫(xiě)營(yíng)業(yè)稅的附加，在31號(hào)文件當(dāng)中，減去營(yíng)業(yè)稅附加，沒(méi)有說(shuō)土地增值稅，但是實(shí)際上這個(gè)地方，土地增值稅減不減？是減的。咱們以前是預(yù)售階段，是預(yù)售的毛利率，實(shí)際上這個(gè)銷(xiāo)售收入加上預(yù)計(jì)毛利率再去營(yíng)業(yè)稅附加，營(yíng)業(yè)稅附加沒(méi)有說(shuō)土地增值稅，福建省就直接下文了，可以減土地增值稅。這個(gè)時(shí)候減了，有什么問(wèn)題呢？實(shí)際上減多了。有沒(méi)有可能土地增值稅是免的？有的。所以在這個(gè)地方很可能留下一個(gè)問(wèn)題。清算的時(shí)間什么時(shí)候清算？完工的時(shí)候開(kāi)始結(jié)算。土地增值稅什么時(shí)候清算？因?yàn)榍逅愕臅r(shí)間不一樣，也會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成很大的壓力，這一塊兒還沒(méi)有算成土地增值稅的清算條件，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成的影響還沒(méi)有感受到。 第一預(yù)售階段。

　　第二在營(yíng)業(yè)稅當(dāng)中，大家需要掌握的，營(yíng)業(yè)額當(dāng)中也就是代收的款項(xiàng)處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的時(shí)候代收維修基金等等，在山東還接觸到別的公司代售別的業(yè)務(wù)，代收在營(yíng)業(yè)款中怎么規(guī)定？要把代收的并到營(yíng)業(yè)額當(dāng)中，除非政策中明確規(guī)定的，除了維修基金。營(yíng)業(yè)額當(dāng)中代收款項(xiàng)，一定要明確。

　　第三在營(yíng)業(yè)稅當(dāng)中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把房子賣(mài)了，把周?chē)那f稼、林木、還有草皮都賣(mài)了，那么賣(mài)這些地方交不交營(yíng)業(yè)稅？按什么交營(yíng)業(yè)稅？我們房地產(chǎn)公司賣(mài)房子過(guò)程中，我把莊家、草皮一塊兒賣(mài)了，也算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。地上建筑物和附著物，附著物包括莊家、草坪，實(shí)際上按照銷(xiāo)售交稅的。我們還有時(shí)候牽扯到委托代建，房子立項(xiàng)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是委托方，比如我給大學(xué)蓋教學(xué)樓，實(shí)際上誰(shuí)立項(xiàng)，是以學(xué)校的名義到建委到相關(guān)部門(mén)立項(xiàng)的，然后是自建固定資產(chǎn)，但是我房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代建，我只約定了按照待建的5%或者8%收取手續(xù)費(fèi)，這個(gè)項(xiàng)目投資2個(gè)億，我們收8%的手續(xù)費(fèi)，換句話講8%多少錢(qián)？1600萬(wàn)。我只需1600萬(wàn)乘以5%來(lái)交稅。代建是按什么交稅？是按照服務(wù)業(yè)，你幫著給提供服務(wù)，來(lái)交稅，所有權(quán)是誰(shuí)的？人家甲方的，你轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)使用權(quán)？不轉(zhuǎn)，但是這個(gè)過(guò)程當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，如果你不同時(shí)符合以下條件，稅務(wù)機(jī)管會(huì)認(rèn)為你不符合條件。一、委托方立項(xiàng)。二、你不墊資金。三、施工方把發(fā)票開(kāi)給委托方。如果不同時(shí)符合，你就等于銷(xiāo)售建筑物了。

　　去年我們?cè)谏綎|有一家開(kāi)發(fā)商簽了一個(gè)協(xié)議出事了，你這個(gè)不屬于委托代建，屬于你在建。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中不適用委托代建。大家還要注意很多問(wèn)題，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)了，我在賣(mài)房子時(shí)候我是精裝修，我還是精品房，這個(gè)時(shí)候我們是不是要考慮，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這個(gè)房子假如說(shuō)4000塊錢(qián)一平米，每平米4000塊錢(qián)，然后我還代收了500塊錢(qián)的裝修費(fèi)。這種情況下，裝修費(fèi)按不按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交營(yíng)業(yè)稅？如果我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有收，我跟的裝修公司簽合同，裝修公司收，這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不交。這種方式，裝修是誰(shuí)完成的？裝修公司。

　　還有一種情況下，我房?jī)r(jià)定在4500元，然后我每平假說(shuō)2萬(wàn)平米，我自己花了1000萬(wàn)的裝修費(fèi)，裝修公司給我開(kāi)了1000萬(wàn)的發(fā)票，我把裝修費(fèi)打包到房?jī)r(jià)里面去了，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收到施工發(fā)票1000萬(wàn)，裝修費(fèi)是不是成本？是期間費(fèi)用還是成本？是成本，是成本，我們要加計(jì)扣除20% ，在精裝修過(guò)程當(dāng)中是裝修公司直接對(duì)購(gòu)房者，還是由施工企業(yè)直接對(duì)我房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這兩者之間要算一筆帳，特別是臨界點(diǎn)的時(shí)候，這個(gè)房子怎么算更合適？應(yīng)該愛(ài)一個(gè)細(xì)微的差異。前一段時(shí)間我們算過(guò)一次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅當(dāng)中，還有可能出現(xiàn)什么問(wèn)題呢？銷(xiāo)售先租，后售，還有售后，回購(gòu)，或者回租。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)的概念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先租，租的過(guò)程當(dāng)中，交不交稅，交營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，當(dāng)然還有企業(yè)所得稅，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，土地使用稅交不交？交。后者屬于什么？銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)成兩個(gè)階段，回收是代扣，你不是納稅人，對(duì)方是納稅人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)有什么問(wèn)題呢？以房抵工程款，或者以房抵債，或者以房進(jìn)行投資，還有可能以房做投資，等等。這就是說(shuō)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，他所面臨的一系列問(wèn)題，我們看房和工程款交不交營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅？都交。以房做投資呢？那不一定交不交。你看是不是風(fēng)險(xiǎn)，如果共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不交，如果按照一定利潤(rùn)收取的，按提成還要交。這是第一個(gè)投資的環(huán)節(jié)。

　　以房投資交不交土地增值稅？也分兩種情形，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資，那么2006年的31號(hào)文件，明確規(guī)定是視同銷(xiāo)售。土地增值稅要交，你不適用95年的文件，企業(yè)增值稅你房屋做投資，屬于視同銷(xiāo)售的范疇，企業(yè)所得稅也要交，這個(gè)地方順便把這幾個(gè)政策，在模糊地帶都需要明確一下。以房作為股東分配，我們不分錢(qián)，直接分房子，是不是都是銷(xiāo)售？以房子做股東分配，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，企業(yè)所得稅、增值稅都交了。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生甲供材。開(kāi)發(fā)企業(yè)在蓋房子過(guò)程當(dāng)中，施工企業(yè)是乙方，咱們買(mǎi)材料了，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，出了一些問(wèn)題。乙方怎么交稅呢？不管是包工包料還是不包工不包料？都應(yīng)該交稅。對(duì)方約定相關(guān)的稅金由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？甲方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)報(bào)價(jià)單非常有意思，家裝的時(shí)候，包括料錢(qián)、人工成本、運(yùn)輸費(fèi)多少錢(qián)，后面就是稅金多少錢(qián)，人家報(bào)價(jià)的時(shí)候把稅金含進(jìn)去了。我們報(bào)價(jià)5萬(wàn)也好，10萬(wàn)也好，我們含稅了，我們還需要對(duì)方給我們付稅金，我們這個(gè)行業(yè)報(bào)價(jià)非常含蓄，報(bào)一個(gè)價(jià)就完事了。這個(gè)稅金由誰(shuí)提供，誰(shuí)承擔(dān)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工一方，往往報(bào)價(jià)把這兩個(gè)都含，把稅金單獨(dú)列出來(lái)，這個(gè)時(shí)候經(jīng)常出現(xiàn)一些問(wèn)題。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，怎么核算。稅務(wù)機(jī)關(guān)要把握兩點(diǎn)，要多開(kāi)施工費(fèi)用，要雙重扣除。第二個(gè)在過(guò)程當(dāng)中，大家一定要理解，施工企業(yè)開(kāi)發(fā)票，含不含料錢(qián)？不含。發(fā)票可能含1000萬(wàn)，他實(shí)際上不是按1000萬(wàn)交的稅，是按1000加你的料錢(qián)3%交的稅。在實(shí)際操作當(dāng)中，很多企業(yè)五花八門(mén)，有的要求施工企業(yè)多開(kāi)發(fā)票，你得把料錢(qián)給我交進(jìn)去。還有很多規(guī)定，不讓施工企業(yè)買(mǎi)材料。說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)總的文件當(dāng)中沒(méi)有規(guī)定好，文件規(guī)定的不細(xì)，導(dǎo)致一個(gè)地方一個(gè)說(shuō)法，所以這個(gè)地方也要明確。

　　第八項(xiàng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他有可能買(mǎi)爛尾樓的。我買(mǎi)個(gè)爛尾樓，對(duì)方把爛尾樓轉(zhuǎn)給你的時(shí)候，對(duì)方交不交稅？也就是說(shuō)對(duì)方給你開(kāi)不開(kāi)發(fā)票？這就牽扯到一個(gè)問(wèn)題，我這個(gè)樓蓋了20層的樓，現(xiàn)在蓋了16層，我無(wú)力建了，我現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓。你作為承接一方，一般都是市政府協(xié)調(diào)，在這個(gè)過(guò)程中，把房子蓋到16層了，它還需要大量的費(fèi)用，內(nèi)部裝修、外部裝修費(fèi)用，這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)給你了。已經(jīng)是施工階段，讓銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交稅。你接著蓋，又投了幾個(gè)億，把房子蓋好再賣(mài)，你交營(yíng)業(yè)稅怎么交？可不可以接著交？這個(gè)地方有爭(zhēng)議。我們按照16號(hào)文件，可以減少購(gòu)置余額營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)文件不適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這是第一，第二，這種情況下，他不屬于差額交營(yíng)業(yè)稅的范疇。說(shuō)你的房子等于沒(méi)有蓋完接著蓋，雖然你買(mǎi)的是半成品，現(xiàn)在你蓋成成品，你是追加投資，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，有爭(zhēng)議。

　　大連市地稅局解釋?zhuān)绻铑~交稅，買(mǎi)來(lái)的是成品，賣(mài)的還是成品，你使用了一半又轉(zhuǎn)讓了。但是營(yíng)業(yè)稅怎么規(guī)定的呢？實(shí)際上銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(mài)的還是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，地方稅務(wù)部門(mén)執(zhí)行的過(guò)程中，加入了個(gè)人的理解，所以這也是很復(fù)雜的方面。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅當(dāng)中，相對(duì)來(lái)講，跟其他的土地增值稅要簡(jiǎn)單一些?；旧希覀€(gè)人認(rèn)為這些問(wèn)題都是代表性的問(wèn)題。實(shí)際上，也是我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中，這個(gè)稅種上的一個(gè)問(wèn)題，由于給我的時(shí)間到今天下午的4點(diǎn)，現(xiàn)在還剩7、8分鐘的時(shí)間，我想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的問(wèn)題還是冰山中露出了一個(gè)小角，今天的講座主要讓大家感受到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為管理稅收的目標(biāo)是什么，一個(gè)是控制風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是獲得稅收利益，換句話，第一個(gè)管理稅收的目標(biāo)，是控制風(fēng)險(xiǎn)第二個(gè)是做到合法的少交稅款。實(shí)際上，我們企業(yè)在稅收上面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，第一個(gè)有多交稅款的可能，第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？我不知道這個(gè)要征稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)查出來(lái)了，我面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨兩種風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)是非常巨大的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)怎么來(lái)的？為什么有風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)怎么來(lái)的？

　　風(fēng)險(xiǎn)從哪來(lái)的？我們只有知道風(fēng)險(xiǎn)從哪來(lái)的，我們才知道在哪控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)從哪來(lái)的？我們經(jīng)過(guò)細(xì)致的研究，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于識(shí)別系統(tǒng)，我不知道這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就沒(méi)有識(shí)別，使我沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局有一個(gè)文件來(lái)了，我就不知道2008年的24號(hào)文件，房地產(chǎn)配套開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房或者經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，可以免土地使用稅，如果這個(gè)過(guò)程中出租的廉租房還免所得稅呢，第一我們對(duì)稅收政策沒(méi)有建立識(shí)別系統(tǒng)，因?yàn)槲覀儧](méi)有察覺(jué)到，不知道這里有風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跟境外的企業(yè)合作，我忘了這個(gè)環(huán)節(jié)上要代扣企業(yè)所得稅等等，還有我的企業(yè)在促銷(xiāo)過(guò)程中，比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)優(yōu)惠的積分獎(jiǎng)勵(lì)，沒(méi)有代扣所得稅。這些內(nèi)容都屬于我的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)怎么來(lái)的？我沒(méi)有識(shí)別，我沒(méi)有建立識(shí)別機(jī)制，我不知道這個(gè)地方應(yīng)該這樣規(guī)定，我不知道這個(gè)地方還要交稅。比如我在收購(gòu)項(xiàng)目公司的時(shí)候，我沒(méi)有考慮要代扣所得稅，我沒(méi)有想到這個(gè)地方我有代扣的義務(wù)，比如說(shuō)我沒(méi)有做項(xiàng)目調(diào)查，我不知道有風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有對(duì)納稅系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)的識(shí)別。

　　第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于，我們想象一下，一個(gè)企業(yè)我們一個(gè)員工對(duì)外出差了，比如說(shuō)到北京出差了，我問(wèn)大家，咱們公司有沒(méi)有相關(guān)的出差的制度？有，差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)有沒(méi)有制度？有，是不是一天補(bǔ)助有多少，各公司不一樣，但是至少有相關(guān)的體系，我問(wèn)大家，咱們管理稅收的當(dāng)中，在座的哪家公司有制度？你們公司有沒(méi)有稅收的制度？沒(méi)有。你們公司有嗎？沒(méi)有。也就是說(shuō)，我們每年要交幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，甚至有的企業(yè)要收上億的稅款，我們的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于我們內(nèi)部的控制系統(tǒng)，沒(méi)有一個(gè)完整的內(nèi)控系統(tǒng)，就是管控系統(tǒng)，也就是說(shuō)我們企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于我們沒(méi)有一個(gè)管控的系統(tǒng)，沒(méi)有建立起機(jī)制來(lái)，到什么時(shí)候要做什么事，我知道哪有風(fēng)險(xiǎn)了，但是在哪個(gè)環(huán)節(jié)控制，我沒(méi)有做，沒(méi)有建立管理控制的程序，這是風(fēng)險(xiǎn)的第二個(gè)方面。

　　第三個(gè)方面，我們的稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么風(fēng)險(xiǎn)？實(shí)際上是專(zhuān)業(yè)的，也就是咨詢，我們的稅收文件不是誰(shuí)都可以看懂的，這需要解讀，也就是我們的稅收風(fēng)險(xiǎn)，并不是一個(gè)誰(shuí)都可以看懂的，稅收需要專(zhuān)業(yè)判斷，換句話是需要專(zhuān)業(yè)判斷的，這個(gè)時(shí)候我們很多企業(yè)會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？我們的稅法需要大家解讀，我們很多問(wèn)題還需要?jiǎng)e人幫你分析風(fēng)險(xiǎn)，我們自己往往有很多問(wèn)題，我們往往還看不懂，今天我們就以稅法第57條做一個(gè)分享，本法設(shè)立前批復(fù)的企業(yè)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，在本法實(shí)行5年內(nèi)，享受定期減免和優(yōu)惠的，可以在本發(fā)頒布后，繼續(xù)享受到期。這一句話大家可以讀懂的不多。本法公布前設(shè)立的企業(yè)，本法是哪天公布的？能答上來(lái)嗎？是2007年3月16號(hào)。那么，現(xiàn)在有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)問(wèn)我了，是山東一個(gè)企業(yè)告訴我，我們3月16日當(dāng)天拿的執(zhí)照，當(dāng)天算不算？當(dāng)天算不算本法公布前設(shè)立的企業(yè)，大家就有爭(zhēng)議了，含有3月16日。依照當(dāng)時(shí)的稅法規(guī)定的，享受定期減免和優(yōu)惠的，可以在本發(fā)頒布后，繼續(xù)享受到期后。低稅率過(guò)渡不過(guò)渡？不過(guò)渡。這個(gè)15是不過(guò)渡到25，不過(guò)渡怎么辦？2008年重新認(rèn)定，重新認(rèn)定高新企業(yè)的，執(zhí)行15的政策，不符合規(guī)定的，執(zhí)行25。新的所得稅法，規(guī)定了西安高新園區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)都是按照25的所得稅率預(yù)交的，說(shuō)明在座的都不是高新技術(shù)企業(yè)，按照所有的法規(guī)規(guī)定，享受定期減免和優(yōu)惠的，享受到到期日期為止。軟件企業(yè)獲利年度免二減三，自獲利年度起免二減三，軟件公司假如說(shuō)07年成立的，07年虧損，08年盈利，08年免稅不免稅？09年免稅不免稅？實(shí)際上這就牽扯到獲利年，假如說(shuō)07年1月在西安高新園區(qū)成立的軟件公司，07年虧損，08年盈利，09年盈利，08、09年免稅嗎？稅法說(shuō)了不免。為什么稅法需專(zhuān)家?guī)椭治?，稅法說(shuō)怎么樣的才要過(guò)渡呢？依照當(dāng)時(shí)的稅收法律和行政法規(guī)規(guī)定，我們看一下什么是稅收法律？是人大通過(guò)的，什么是行政法規(guī)呢？是國(guó)務(wù)院通過(guò)的。財(cái)稅的文件不屬于行政法規(guī)的范疇，所以這個(gè)文件的法律機(jī)制不夠，就不在過(guò)渡的范圍。所以說(shuō)，我們研究稅法如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)的幫助，我們很多情況下，都是靠自己企業(yè)自己研究稅法，覺(jué)得看懂了，實(shí)際上沒(méi)有看懂。作為軟件企業(yè)財(cái)政部出臺(tái)1號(hào)文件，08年1月1號(hào)設(shè)立的軟件公司可以實(shí)行免二減三，有的企業(yè)趕緊把07年成立的企業(yè)廢立，然后成立新企業(yè)，這說(shuō)明稅法需要很多人幫助理解，說(shuō)明很多文件我們需要專(zhuān)業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)的幫助，也并不是說(shuō)每個(gè)稅收文件大家都可以充分識(shí)別這種風(fēng)險(xiǎn)，還是需要專(zhuān)業(yè)幫助。我們得出這個(gè)結(jié)論，企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于識(shí)別系統(tǒng)、管控系統(tǒng)、審核系統(tǒng)，還有可能我們的企業(yè)對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有充分的估計(jì)，按照自己的理解做了。在這種情況下，都可能產(chǎn)生我們的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)既然來(lái)源于三個(gè)方面。我們控制怎么控制？建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三大系統(tǒng)，就是軟件叫的三維控制系統(tǒng)，第一個(gè)幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立識(shí)別系統(tǒng)，建立系統(tǒng)的識(shí)別，而且這個(gè)系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放式的系統(tǒng)。也就是今天國(guó)家稅務(wù)總局的政策變了，這個(gè)系統(tǒng)就變了，所有對(duì)使用者來(lái)講，可以快速的建立識(shí)別系統(tǒng)，這個(gè)識(shí)別系統(tǒng)是從六個(gè)緯度識(shí)別的。常規(guī)業(yè)務(wù)、特殊業(yè)務(wù)、分稅種，11個(gè)稅種都把風(fēng)險(xiǎn)歸類(lèi)出來(lái)了，稅種優(yōu)惠的執(zhí)行過(guò)程中的具體的法律要件，然后還有地方的，陜西省國(guó)稅、地稅，西安市國(guó)稅、地稅補(bǔ)充文件中的風(fēng)險(xiǎn)，第六個(gè)隨著我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的深入，我們又發(fā)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，就是補(bǔ)丁風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)傺a(bǔ)丁的加入系統(tǒng)中。

　　第二個(gè)系統(tǒng)是建立在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管控，整個(gè)進(jìn)行控制，從9個(gè)方面來(lái)進(jìn)行管控的，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的模擬核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅的清算等等，甚至把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)的敏感數(shù)據(jù)，比如說(shuō)我的施工成本到底應(yīng)該高到什么程度，應(yīng)該有一定的敏感的東西，從9個(gè)角度幫助走程序，走了程序就可以控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三個(gè)系統(tǒng)是咨詢教練系統(tǒng)。實(shí)際上，我們企業(yè)的基本的內(nèi)容。實(shí)際上我們幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)建整個(gè)的系統(tǒng)。

　　第三個(gè)系統(tǒng)是咨詢教練，就是互動(dòng)的平臺(tái)了，而且互動(dòng)平臺(tái)又帶有視頻系統(tǒng)，比如說(shuō)國(guó)家稅務(wù)總局出一個(gè)政策，我們都有一個(gè)專(zhuān)家訪談，大家可以遠(yuǎn)程的就看到了，國(guó)家稅務(wù)總局又出臺(tái)了一個(gè)文件，而且大家有什么問(wèn)題，可以通過(guò)軟件實(shí)現(xiàn)互動(dòng)的咨詢，等于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)放在一個(gè)系統(tǒng)的解決方案中了。我順便把系統(tǒng)向大家簡(jiǎn)單的做一個(gè)介紹。今天我的課程就到這里，謝謝大家！