客戶：陳淮 地點(diǎn)：海南省 - ?？? 時(shí)間：2015/8/12 0:00:00 金融界網(wǎng)站訊 8月12日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇正式開啟大幕，圍繞論壇主題“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”，近千房地產(chǎn)人一起為轉(zhuǎn)變中的房地產(chǎn)尋找最好路徑，一起走向房地產(chǎn)新時(shí)代。金融界網(wǎng)站作為獨(dú)家財(cái)經(jīng)門戶支持網(wǎng)站，對(duì)論壇做全程直播。 　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮發(fā)表主題演講，他表示，我們還需要蓋更多的房子，這件事沒有疑議，不要說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了崩盤的階段了，已經(jīng)要斷崖式下跌。 　　以下是陳淮演講實(shí)錄： 　　陳淮：在2015年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不變和過(guò)去幾年一樣，一個(gè)是我們還需要蓋更多的房子，這件事沒有疑議，不要說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了崩盤的階段了，已經(jīng)要斷崖式下跌。那些以為每戶城鎮(zhèn)居民都將有7套以上住房的設(shè)想，那都是假定中國(guó)城鎮(zhèn)人口在可以預(yù)期的過(guò)程中要死6/7，那是實(shí)際上絕無(wú)可能發(fā)生的事，別拿獨(dú)生子女的故事來(lái)忽悠我們，這是第一個(gè)不變。 　　第二個(gè)不變，我們的開發(fā)企業(yè)在過(guò)去一年中面對(duì)市場(chǎng)政策、消費(fèi)者群體等諸多的風(fēng)云變幻，繼續(xù)自己的堅(jiān)守。房地產(chǎn)業(yè)仍然在不斷地進(jìn)化過(guò)程中，為我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為老百姓（50.45 停牌，咨詢）住房改善貢獻(xiàn)著自己的一份力量。 　　第三個(gè)不變，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品，它們的質(zhì)量以及宜居性以及共享資源以及和市場(chǎng)對(duì)接的程度越來(lái)越提高，受到消費(fèi)者歡迎的程度也越來(lái)越提高。這些年大家直覺中可以感到，那些抱怨開發(fā)商提供的產(chǎn)品過(guò)于偽劣，或者說(shuō)開發(fā)商跑路的不是說(shuō)沒有，但是總體來(lái)說(shuō)這個(gè)行業(yè)的信用、聲譽(yù)已經(jīng)在明顯的改善。 　　第四個(gè)不變，消費(fèi)者希望成為有產(chǎn)者的想法沒有變，過(guò)去30年，我們每一個(gè)成員都是無(wú)產(chǎn)者，沒有誰(shuí)家有資產(chǎn)，那時(shí)候我們提倡的價(jià)值觀是越窮越光榮，誰(shuí)家有房產(chǎn)，那是社會(huì)的敵人，是打倒的對(duì)象，得施以無(wú)產(chǎn)階級(jí)專政的鐵拳，叫你永世不得翻身。而今天人們?nèi)罕妼?duì)房子的熱情不僅僅是改善住房條件的客觀要求，而且是迫切希望成為有產(chǎn)一族，這樣一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的必然趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)沒有任何的削弱，反而在不斷地增強(qiáng)。 　　如果說(shuō)有什么變化的話，我們大約可以從以下四個(gè)方面來(lái)概括。 　　第一，在過(guò)去一年中，不論是開發(fā)商的投資規(guī)模，還是投資增長(zhǎng)速度，與2013年以前的10年相比，始終處在一個(gè)低位增長(zhǎng)，甚至是一定的底谷，這表現(xiàn)為大家對(duì)于在大中小城市的選擇，對(duì)于規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的承受的判斷，現(xiàn)在都還有一定的疑慮，這也是我們和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)2014年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增速下行，特別是2015年以來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，大家的謹(jǐn)慎心態(tài)密切相關(guān)的。因此第一個(gè)變化是開發(fā)商的投資規(guī)模和投資增速在過(guò)去一年沒有明顯改善，甚至還有進(jìn)一步萎縮的局面。 　　第二，我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)也有了明顯的改變。從2014年很多企業(yè)轉(zhuǎn)而做商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體遍地開花，到2015年第二季度，特別是現(xiàn)在進(jìn)入第三季度以來(lái)，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及大規(guī)模綜合體的發(fā)展又表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)囊蓱]。剛才我們討論旅游地產(chǎn)，或者叫度假地產(chǎn)，或者叫其它，也就是說(shuō)人們對(duì)多元化的房地產(chǎn)開發(fā)，在表現(xiàn)出興趣的同時(shí)，市場(chǎng)也在進(jìn)行殘酷的新一輪的優(yōu)化選擇。 　　第三，在2014年一些企業(yè)退出大城市，進(jìn)入二三線、三四線城市，但從總體上看，2015年，三四線城市的去化速度遠(yuǎn)不如那么理想，而一線城市，特別是沿海超大規(guī)模城市，他們的市場(chǎng)恢復(fù)從目前看是呈現(xiàn)一個(gè)良好的態(tài)勢(shì)，因此城市結(jié)構(gòu)中的選擇、區(qū)域選擇現(xiàn)在看起來(lái)也處在一個(gè)反復(fù)交替的變化過(guò)程中。 　　第四，我們對(duì)政策的預(yù)期還在穩(wěn)定變化。直到最近，這一周來(lái)，媒體也在熱炒一些不著邊的話，比如說(shuō)房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)跌還是不跌，像這種話題都是炒爛了的爛飯，根本不著邊際的說(shuō)法。 　　我們大約的說(shuō)變化和不變，其實(shí)都是中國(guó)城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程中一個(gè)必然的趨勢(shì)。 　　我剛才看到一個(gè)帖子，它講得很有趣，它說(shuō)公務(wù)員生涯和坐公共汽車是差不多的，起點(diǎn)和終點(diǎn)是非常明確的，但是中途是未知數(shù)。 　　我們房地產(chǎn)的市場(chǎng)也是一樣的，起點(diǎn)和終點(diǎn)是非常明確的事情，但中間有什么變化還是不確定的。很多人說(shuō)我們的市場(chǎng)中影響市場(chǎng)發(fā)展的，除了供給和需求、資金、土地之外，從政策層面上有哪些新的取向可供我們參考呢？我想也有四個(gè)方面。 　　第一，實(shí)際上不是從2014、2015年，而是從2013年以來(lái)，直接針對(duì)房地產(chǎn)的政策幾乎是沒有的。如果說(shuō)有什么政策出現(xiàn)的話，只是對(duì)上一屆政府十年調(diào)控過(guò)度的行政干預(yù)的政策退出。2013、2014年以及2015年上半年是一個(gè)前期過(guò)度干預(yù)的行政措施逐步退出的政策變化。從來(lái)沒有建設(shè)部或者國(guó)務(wù)院發(fā)一個(gè)文件說(shuō)取消限購(gòu)，都是各地政府陸續(xù)的審時(shí)度勢(shì)、區(qū)別化的取消限購(gòu)措施，現(xiàn)在還只有四個(gè)城市沒有取消限購(gòu)，但是也根據(jù)自己的城市變化提出了一些新的思考。 　　第二，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)際上這個(gè)趨勢(shì)從2013年11月國(guó)務(wù)院發(fā)布了十八屆三中全會(huì)，以及到2014年的國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃以及到2015年的政府工作報(bào)告都明確提出，在今后一段時(shí)間要嚴(yán)控，一段時(shí)間是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間，至少是10年、20年，要嚴(yán)控少數(shù)特大和超大人口城市的規(guī)模，中國(guó)城鎮(zhèn)化的重心在中等規(guī)模城市和縣城、中心鎮(zhèn)，依我看首先在中等規(guī)模城市。 　　我們目前核心市區(qū)不是行政下去，人口超過(guò)1000萬(wàn)的有7座，人口在1000萬(wàn)到500萬(wàn)的有10座，這17座城市，今后是要嚴(yán)格控制他們的進(jìn)一步擴(kuò)張和人口過(guò)度涌入，又要讓更多人住到城里來(lái)，完成中國(guó)的歷史性的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)折，又不讓住在沿海少數(shù)特大城市中，發(fā)展包括2/3以上的省會(huì)城市，以及絕大部分地市級(jí)中心城市，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，提高他們的競(jìng)爭(zhēng)力，完善基礎(chǔ)設(shè)施，已經(jīng)是一個(gè)必然。因此在今后10到20年的時(shí)間里，縮小與超大城市的差距，完善基礎(chǔ)設(shè)施，這是其中應(yīng)有之意。 　　第三，希望我們的企業(yè)家注意到一個(gè)重要的事實(shí)，從去年起，特別是上個(gè)月國(guó)務(wù)院也做了一個(gè)重要的決定，就是在城市中政府要大力投資發(fā)展綜合市政管廊以及快速軌道交通等立體交通體系，這意味著提高城市化發(fā)展質(zhì)量，提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品是政府在未來(lái)一段時(shí)間城市化中的重心所在。 　　請(qǐng)注意，地下市政管廊建設(shè)的投資恐怕是一個(gè)天文數(shù)字，不是4萬(wàn)億或者8萬(wàn)億能夠概括的，但是它是我們城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程中不可或缺的一項(xiàng)工作。大家在預(yù)期房?jī)r(jià)變化和需求的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)考慮到，其實(shí)影響房?jī)r(jià)的很重要的一個(gè)因素并不是開發(fā)商買這塊地花了多少錢，以及開發(fā)商蓋這個(gè)房子花了多少錢，而是開發(fā)商蓋好房子以后，在窗戶以外，有沒有人繼續(xù)往這個(gè)區(qū)域內(nèi)投入，比如說(shuō)修地鐵，增加綠化，完善基礎(chǔ)設(shè)施，增設(shè)醫(yī)療、教育、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源的投入，這叫級(jí)差地租理論，而且不是我發(fā)的，如果大家打算批判我，先得整明白了，他是一個(gè)姓馬的老頭說(shuō)的，他叫馬克思。 　　我們注意到，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，政府以綜合性市政管廊為代表，以及我們2/3以上的省會(huì)城市都在挖地鐵，包括北京、上海還再繼續(xù)的延長(zhǎng)自己的地鐵和城軌線路，這樣一個(gè)城市綜合質(zhì)量的提高，對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分布，以及它的房?jī)r(jià)恐怕影響是一個(gè)正效應(yīng)。 　　第四，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，關(guān)于中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能處于被通縮，而采取更加積極的貨幣政策的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈。大家可能聽說(shuō)昨天到今天，人民幣相對(duì)于美元來(lái)說(shuō)有一個(gè)比較大的一次性的大貶值，很多媒體都在討論，專家都在議論它意味著什么。 　　其實(shí)中國(guó)的人民幣面對(duì)的匯率不是美元一家，如果把歐元、英鎊、日元都考慮進(jìn)來(lái)，總體上人民幣到現(xiàn)在為止，相對(duì)于國(guó)際一攬子貨幣來(lái)說(shuō)還不是貶值，還是升值的。但是無(wú)論如何對(duì)美元的貶值的重要影響在于，它可能給我們帶來(lái)比較明顯的輸入性通貨緊縮，因?yàn)閲?guó)際大宗商品價(jià)格不是用英鎊、歐元和日元標(biāo)價(jià)的，而是用美元標(biāo)價(jià)的。 　　當(dāng)我們對(duì)美元貶值的時(shí)候，實(shí)際上我們也就在相對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的這些產(chǎn)品價(jià)格來(lái)說(shuō)，國(guó)際大宗商品價(jià)格就變得便宜一些。變得便宜了，有可能就成為一個(gè)推動(dòng)我們基礎(chǔ)價(jià)格走低，以至于被通縮這樣一個(gè)趨勢(shì)。而抵抗通貨緊縮恐怕是2015年及此后一段時(shí)間不可避免的任務(wù)。間接地說(shuō)，這個(gè)貨幣政策取向自然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展有一定的影響。 　　至于大家熱衷于討論的互聯(lián)網(wǎng)+，用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)考慮房地產(chǎn)等問(wèn)題，其實(shí)這是一個(gè)很大的話題，既有已經(jīng)開篇的，比如說(shuō)眾籌，比如說(shuō)發(fā)行企業(yè)債，也有我們目前還僅僅是處在開頭過(guò)程的，比如說(shuō)銀行的房地產(chǎn)貸款、開發(fā)貸款、按揭貸款，資產(chǎn)證券化問(wèn)題，恐怕不是我們今天這一點(diǎn)時(shí)間能和大家討論的變和不變的問(wèn)題。