作者：對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)馮鵬程教授

        國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但養(yǎng)老地產(chǎn)卻獲得了富人和企業(yè)的偏愛(ài)，紛紛下注投資。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)還處于探索階段，盈利模式尚不清晰，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)采用了“掛羊頭，賣(mài)狗肉”的方式，依靠養(yǎng)老地產(chǎn)概念，做著拿地開(kāi)發(fā)售樓的生意。但對(duì)于真正想要投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資人來(lái)講，以養(yǎng)老地產(chǎn)作為切入點(diǎn)需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.  風(fēng)險(xiǎn)控制：

        養(yǎng)老行業(yè)潛力巨大，但投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，如何不讓資金斷裂就是個(gè)重要的課題。目前大家達(dá)成共識(shí)的是，養(yǎng)老地產(chǎn)重在服務(wù)，那么養(yǎng)老地產(chǎn)建好以后，每個(gè)月的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用、能源費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、人工費(fèi)用，都需要資金支持。尤其在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期，入住率低，服務(wù)不完善，運(yùn)營(yíng)需要項(xiàng)目外部的資金支持。如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療服務(wù)不完善，離市區(qū)大醫(yī)院距離又較遠(yuǎn)，那么老人在這里出了事情，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

        為了快速回籠資金，目前主流方式是租售搭配、會(huì)員制的方式，而完全靠租賃回籠資金太慢，完全靠銷(xiāo)售可能造成后續(xù)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。我認(rèn)為出售后代管代租也可能是一種補(bǔ)充的盈利模式，這種方法是針對(duì)于購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老住房后又不急于入住的群體，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可按照管理其余租賃式住房的方式代為管理，從租金中扣除管理費(fèi)用。這樣的好處是，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以快速回籠資金，而購(gòu)房方，尤其是旅居住戶(hù)，減少房屋空置造成的資源浪費(fèi)。

對(duì)于剛剛起步運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即便服務(wù)機(jī)構(gòu)還不完善，老人的緊急救援設(shè)備需要及時(shí)配備，其中包括運(yùn)送車(chē)輛，避免老人突發(fā)疾病，延誤送往大醫(yī)院的時(shí)間造成死亡帶來(lái)的法律糾紛。為了彌補(bǔ)服務(wù)人員不足的缺點(diǎn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還可以組織社區(qū)居住的老人相互幫助，由年輕的照顧年長(zhǎng)的，有醫(yī)護(hù)經(jīng)驗(yàn)的帶領(lǐng)其余人員，完成較初級(jí)的社工服務(wù)，這樣老年人之間可以增加交流，避免孤獨(dú)感。同時(shí)，還可以讓老年人用服務(wù)換得積分，減免養(yǎng)老園區(qū)內(nèi)其他消費(fèi)費(fèi)用來(lái)鼓勵(lì)老年人相互幫助。

2.  市場(chǎng)定位和服務(wù)搭配

         養(yǎng)老地產(chǎn)的選址大致分為三種：靠近自己的子女的、靠近醫(yī)院的、靠近旅游景點(diǎn)的候鳥(niǎo)式的，這三種養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該針對(duì)不同的養(yǎng)老人群。這些人群可以按照收入水平分：低收入、中等收入，高收入，還可以按照自理能力劃分：完全自理、半自理、完全不能自理。人群特點(diǎn)和所提的服務(wù)、資源要匹配。例如候鳥(niǎo)式的養(yǎng)老地產(chǎn)大多會(huì)是高收入、健康老人，適宜采用租賃、會(huì)員制方式。如果地產(chǎn)還要同時(shí)面向當(dāng)?shù)爻Ｗ±先?，那么需要考慮是否能滿(mǎn)足老人由健康變成半自理、完全不能自理后的需求。如果需要滿(mǎn)足這部分人的需求，需要額外配備多少資源，是否會(huì)構(gòu)成大部分時(shí)間的閑置？

3.  運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分離

        有的養(yǎng)老地產(chǎn)投資商建立起平臺(tái)同時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)已開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、募資供給新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這樣的問(wèn)題在于，如果利用銀行貸款建設(shè)項(xiàng)目，那么平臺(tái)公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，資金的斷裂會(huì)影響所有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，因此，建議在平臺(tái)下設(shè)項(xiàng)目公司，專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)新的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，平臺(tái)公司負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，及向項(xiàng)目公司注資，待項(xiàng)目建設(shè)完成后，再裝入平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)。

         平臺(tái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)體系，但養(yǎng)老服務(wù)卻需要平臺(tái)與專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，那么要保障服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠合理定價(jià)的同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，則需要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，否則養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)服務(wù)質(zhì)量將影響?zhàn)B老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。

4.  風(fēng)投機(jī)構(gòu)關(guān)心的事情

        由于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式還不清醒，大多風(fēng)投機(jī)構(gòu)還處于觀望狀態(tài)，但項(xiàng)目如果有足夠的亮點(diǎn)和風(fēng)控措施，也會(huì)受到風(fēng)投機(jī)構(gòu)的青睞：

1)    盈利模式和風(fēng)險(xiǎn)控制：由于養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)周期太長(zhǎng)，私募基金非常關(guān)心的是項(xiàng)目早期的收入來(lái)源，如果有售樓、租賃以外的方式在早期獲得現(xiàn)金流，例如旅游收入，那么項(xiàng)目?jī)r(jià)值將會(huì)提升；

2)    特殊的資源：養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊資源可以是成熟的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)機(jī)構(gòu)和醫(yī)療資源的把控、得天獨(dú)厚的自然資源，尤其是怡人的氣候和風(fēng)景、融資能力等；

3)     明確且有效的客戶(hù)渠道：在介紹潛在客戶(hù)群體數(shù)量的時(shí)候，很多企業(yè)家喜歡對(duì)當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、老年人比例來(lái)估算項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)容量，但這對(duì)于投資人是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。投資人喜歡看的是明確且有說(shuō)服力的宣傳方式和渠道，以及項(xiàng)目明確的定位以及措施與定位的匹配程度來(lái)確保足夠大的客戶(hù)群體。

4)     合理的預(yù)算邏輯：在做項(xiàng)目收益預(yù)算的時(shí)候，除了預(yù)計(jì)項(xiàng)目年度收入和支出金額外，還需要預(yù)計(jì)項(xiàng)目相關(guān)現(xiàn)金流的收支發(fā)生的時(shí)間，且所有預(yù)測(cè)的邏輯需要縝密、合理。滿(mǎn)足這些條件后，如果項(xiàng)目能有足夠的內(nèi)部收益率，投資人才可能感興趣。