一，用房地產(chǎn)思想做城鎮(zhèn)化是死路一條

這一年多來(lái)，凡是聽(tīng)說(shuō)那兒有好的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，我便上門(mén)學(xué)習(xí)拜訪，遺憾的是，我敢狂言,中國(guó)的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目到目前為止，沒(méi)有一個(gè)可以稱(chēng)之為真正成功的典型。

造成這種現(xiàn)象的原因也很簡(jiǎn)單，那就是，到目前為止，中國(guó)的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，完全是由房地產(chǎn)公司操盤(pán)為主，而以地產(chǎn)的思路做城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，那基本上就是死路一條。

要知道，從商業(yè)上講，地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化是兩個(gè)完全不同的玩法。地產(chǎn)的特點(diǎn)是“周期短，單業(yè)態(tài)，收益高”，而城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)是“周期長(zhǎng)，多業(yè)態(tài)，收益低”，用地產(chǎn)思想做城鎮(zhèn)化，相當(dāng)于霸王硬上弓，結(jié)果可想而知。

中國(guó)的大地產(chǎn)公司很清楚這個(gè)邏輯，無(wú)論是萬(wàn)科，綠地這些國(guó)家隊(duì)，還是恒大，龍湖這些民營(yíng)企業(yè)，中國(guó)最大的一批房地產(chǎn)公司，他們最近幾年的戰(zhàn)略，就是退縮到一二線市場(chǎng)，與政府聯(lián)手玩“高房?jī)r(jià)，高回報(bào)”的游戲，他們非常清楚，地產(chǎn)是政府的支柱，維持一二線城市高房?jī)r(jià)，那是國(guó)家剛需。

到目前為止，為什么沒(méi)有看到中國(guó)一流房地產(chǎn)公司，有哪一家會(huì)去做城鎮(zhèn)化，即使做了，我保證基本是做秀。當(dāng)然，你可以說(shuō)萬(wàn)達(dá)做旅游地產(chǎn)不是城鎮(zhèn)化嗎？那我想告訴你，萬(wàn)達(dá)做旅游地產(chǎn)賠了多少錢(qián)你知道嗎？

真正做城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的，是一批沒(méi)有機(jī)會(huì)在城市中心拿地的中小房地產(chǎn)公司，他們看到了機(jī)會(huì)，但卻沒(méi)有在戰(zhàn)略上懂得城鎮(zhèn)化需要新思路，結(jié)果，基本都僵在那兒了。我甚至明確地說(shuō)，城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)基本上就是個(gè)政府的陷阱，誰(shuí)做誰(shuí)虧損。

為什么？且聽(tīng)我分析。

二，住宅操作模式與城鎮(zhèn)化模式完全不同

我們大家都知道典型的住宅操作模式，簡(jiǎn)單講，就是“快速周轉(zhuǎn)模式”，快速拿地，快速建房，快速銷(xiāo)售。這實(shí)際上是一種制造業(yè)的邏輯，即把“地（產(chǎn)品）”迅速轉(zhuǎn)化為“商品”，減少庫(kù)存，快速變現(xiàn)。

這一游戲的核心是兩個(gè)，第一地段，有了好地段，商品自然不怕銷(xiāo)售。第二是資金，好地段自然貴，所以，要有大量資金。幸運(yùn)的是，這個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)了一種銷(xiāo)售模式“預(yù)售”，于是開(kāi)發(fā)商可以提前拿到錢(qián)，于是住宅就成了一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的游戲：地段，地段，還是地段！

住宅的這一套邏輯，在城鎮(zhèn)化項(xiàng)目中幾乎完全不成立：

第一，城鎮(zhèn)化項(xiàng)目基本無(wú)法直接做住宅獲利。城里的房子都賣(mài)不掉，何況離城幾十公司之外的郊區(qū)？

第二，城鎮(zhèn)化項(xiàng)目基本上是長(zhǎng)期項(xiàng)目，城鎮(zhèn)化項(xiàng)目少則幾千畝，多則幾萬(wàn)畝，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)則上百億，一做也許就要五到十年，走快速變現(xiàn)的路是走不通的。所以，多有錢(qián)的公司碰到城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，都是窮人，別告訴我你有錢(qián)！

第三，城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的大體量，注定了其中的業(yè)態(tài)是多元化的，不僅有住宅，重要的是旅游休閑，文化娛樂(lè)，養(yǎng)生養(yǎng)老，商業(yè)與產(chǎn)業(yè)等等，而這些業(yè)態(tài)的消費(fèi)主體是城市中產(chǎn)階段，問(wèn)題是，你如何讓城市中產(chǎn)階段開(kāi)車(chē)一兩個(gè)小時(shí)跑到這兒來(lái)？來(lái)了又如何呆得?。窟@都是住宅項(xiàng)目思想中完全沒(méi)有的。

第四，更關(guān)鍵的是，如何保障農(nóng)民的權(quán)益？讓他們進(jìn)工業(yè)園？那得有多少工業(yè)園！有足夠的服務(wù)體系支撐這么多農(nóng)民就業(yè)么？又如何讓以務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民有足夠的服務(wù)技能？

如此等等問(wèn)題，都回歸到一個(gè)基本點(diǎn)，那就是城鎮(zhèn)化項(xiàng)目不再是住宅思維所能夠操作的。要命的是，今天的大部分城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，又是由一大批習(xí)慣于住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主導(dǎo)，我想，這就是今天城鎮(zhèn)化項(xiàng)目見(jiàn)不到到太多亮點(diǎn)的原因。

任何時(shí)候，有危就有機(jī)，越是危險(xiǎn)之處，機(jī)會(huì)越大，這是商業(yè)的鐵律。只是要有一個(gè)前提，那就是你得有思想，有戰(zhàn)略眼光。今天，這個(gè)思想就是互聯(lián)網(wǎng)+。

二：電商城鎮(zhèn)化：互聯(lián)網(wǎng)+城鎮(zhèn)化首先是一種金融思想

從戰(zhàn)略上，我想說(shuō)的是，當(dāng)城鎮(zhèn)化作為一種國(guó)家戰(zhàn)略的時(shí)候，任何一家公司首先要做的，首先是思想上的轉(zhuǎn)型，那就是徹底把玩住宅的那一套思路拋棄掉，認(rèn)真從城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)與屬性出發(fā)，基于新的消費(fèi)趨勢(shì)與新的市場(chǎng)手段提出新的想法，才會(huì)有贏的希望。

正是在這樣的節(jié)點(diǎn)，我們需要討論一個(gè)問(wèn)題，那就是城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的屬性是什么？如果說(shuō)住宅是個(gè)“快周轉(zhuǎn)”的制造業(yè)邏輯，那么，城鎮(zhèn)化是什么邏輯？

十年前，王石請(qǐng)我為萬(wàn)科制定十年中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，對(duì)我說(shuō)過(guò)一句話，我印象很深刻，他說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)房地產(chǎn)多么特殊，其本質(zhì)仍然是市場(chǎng)規(guī)律，這是萬(wàn)科為什么要請(qǐng)我這樣一個(gè)門(mén)外漢做戰(zhàn)略規(guī)劃的原因，萬(wàn)科要的并不是招數(shù)，是正確的入口。

同樣，今天城鎮(zhèn)化的正確入口仍然是市場(chǎng)，只不過(guò)今天的消費(fèi)市場(chǎng)主流已經(jīng)轉(zhuǎn)型為電商，請(qǐng)問(wèn)一下，你坐飛機(jī)，住酒店是不是通過(guò)網(wǎng)上獲得信息的？請(qǐng)問(wèn)你的朋友是不是都在微信上？

而如果消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)型到互聯(lián)網(wǎng)，消費(fèi)方式是電商的話，那么，“城鎮(zhèn)化+電商”的游戲就不再是個(gè)單純的不動(dòng)產(chǎn)游戲，而是一個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+”的金融游戲，也就是說(shuō)，如果沒(méi)有資本市場(chǎng)的支持，城鎮(zhèn)化項(xiàng)目基本無(wú)解！

試問(wèn)，沒(méi)有資本市場(chǎng)，會(huì)有互聯(lián)網(wǎng)嗎？會(huì)有電商嗎？

三，城鎮(zhèn)化如何“互聯(lián)網(wǎng)+”？

我的結(jié)論是，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)不再是一場(chǎng)傳統(tǒng)工業(yè)革命的重演，而是一場(chǎng)基于互聯(lián)網(wǎng)與電商的金融革命。

或者從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所需要的擴(kuò)大需求，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重山寨化，急需要迎新，而創(chuàng)新就需要資本市場(chǎng)，要知道，創(chuàng)新是個(gè)股權(quán)市場(chǎng)，股權(quán)市場(chǎng)的真正戰(zhàn)場(chǎng)就是資本市場(chǎng)，而不是銀行借貸。

所以，今天城鎮(zhèn)化的正確思路，應(yīng)當(dāng)是從“互聯(lián)網(wǎng)+”出發(fā)，我稱(chēng)之為“點(diǎn)睛畫(huà)龍模式”，意思是說(shuō)，我們先把握“需求”這個(gè)“睛”，而把握需求最好的方式，就是建立一個(gè)基于需求的電商平臺(tái)，這就是叫互聯(lián)網(wǎng)+。

道理很簡(jiǎn)單，今天的消費(fèi)者需求是存在于互聯(lián)網(wǎng)之上的，我們稱(chēng)之為“大數(shù)據(jù)（BD）”，如果城鎮(zhèn)化項(xiàng)目不先聚合消費(fèi)需求這樣一個(gè)大數(shù)據(jù)，那么，你的項(xiàng)目就等于是庫(kù)存，建多少都是無(wú)效的！

有了需求的電商平臺(tái)，那么旅游地產(chǎn)也好，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)也好，或是文化地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)，首先要做的，就是把這個(gè)電商平臺(tái)上到新三板，擁有了股權(quán)的資本平臺(tái)，就能夠通過(guò)坐市商，以及眾籌，從投等互聯(lián)網(wǎng)金融的玩法來(lái)解決投資問(wèn)題。

這就是我提出的“電商城鎮(zhèn)化”的模型：用做電商平臺(tái)（或者對(duì)接公共的電商平臺(tái)）聚合需求與人氣（比如我創(chuàng)立的電商人才部落海星會(huì)，電商平臺(tái)“部落圈”就聚合了幾十萬(wàn)人），基于人的需求做Ｏ２Ｏ的消費(fèi)服務(wù)體系，以及電商創(chuàng)業(yè)園。

有人氣，有錢(qián)賺，讓年青人成為消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)主角，我覺(jué)得，這是一切城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的起點(diǎn)。

四，新三板是給你的出路，股市大漲是給你的機(jī)會(huì)，不懂這個(gè)游戲的地產(chǎn)公司！

中國(guó)的這一輪資本市場(chǎng)會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？有人說(shuō)是一年，有人說(shuō)兩年，最近兩天，我接觸了一些證券方面的朋友，其中有人朋友給了我一個(gè)驚人的結(jié)論：至少三年！

當(dāng)時(shí)我被這結(jié)論驚呆了，于是問(wèn)為什么？

他的回答是，這一輪的資本市場(chǎng)是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整而來(lái)的，中國(guó)目前的大企業(yè)大多在產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)，指望他們支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全不可能，出路何在？出路在于通過(guò)基于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新，來(lái)激發(fā)龐大的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)需求。

他預(yù)料，一大批企業(yè)會(huì)因此死掉，特別是那些產(chǎn)能過(guò)剩的大企業(yè)，基本沒(méi)有多少存在的理由，一些沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的中型企業(yè)也會(huì)死掉，相反，而一大批新興的企業(yè)會(huì)誕生，如何支持這些新興企業(yè)，資本市場(chǎng)扮演的，就是這樣一個(gè)使命。

或者說(shuō)，那些是撐，中國(guó)政府也會(huì)把這輪股市撐上三年，讓新興企業(yè)贏得資本市場(chǎng)的支持，而新三板，就是其中最主要的平臺(tái)，因?yàn)橹挥行氯?，才?huì)把觸角深入到中小型創(chuàng)新企業(yè)，讓資本市場(chǎng)支撐需求創(chuàng)新。

而城鎮(zhèn)化，就是對(duì)接中國(guó)城市中產(chǎn)階級(jí)需求轉(zhuǎn)型最巨大的市場(chǎng)，問(wèn)題是，房地產(chǎn)公司把城鎮(zhèn)化變成了房地產(chǎn)，于是資本市場(chǎng)就把房地產(chǎn)排除在上市之外，現(xiàn)在國(guó)家有明確規(guī)定，地產(chǎn)公司一概不得上市。

怪政府嗎？NO，我覺(jué)得這恰恰是最大的機(jī)會(huì)，那就是地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)，只是這一次需要新的合作，那就是基于客戶(hù)需求做電商平臺(tái)，然后把電商平臺(tái)上到新三板，然后反向的通過(guò)資本市場(chǎng)的增發(fā)或并購(gòu)，解決城鎮(zhèn)化所需要的資本投入，以及消費(fèi)者為中心的服務(wù)體系建立。

有人也許會(huì)說(shuō)，房地產(chǎn)公司做電商？談何容易！是的，不容易，幸運(yùn)的是，今天的移動(dòng)電商正在進(jìn)入小眾化的細(xì)分垂直市場(chǎng)，云基礎(chǔ)平臺(tái)降低了創(chuàng)業(yè)的投入，就基本的投入來(lái)說(shuō)，一家新三板上市公司，從設(shè)立到上市，也就一千來(lái)萬(wàn)就可以做到。

之所以這樣說(shuō)，是因?yàn)槲覐娜哪昵?，就開(kāi)始轉(zhuǎn)型做電商，我的專(zhuān)著《電商戰(zhàn)略之電商2.0》紀(jì)錄了我的摸索與實(shí)踐，我們的電商公司也即將登陸新三板。

一句話，把城鎮(zhèn)化與電商結(jié)合，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)O2O”登陸新三板，這幾乎是中小型企業(yè)做城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的唯一解決方案，新三板是出路，股市大漲是機(jī)會(huì)，只有創(chuàng)新才是出路，你參與還是不參與，變革，都即將發(fā)生！

作者：費(fèi)汝祥

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