轉型是大勢所趨，這是房地產行業(yè)內外的共識。轉型如何轉？轉型之路如何走？答案還得從新城鎮(zhèn)化大背景中找。

新型城鎮(zhèn)化下的房地產市場空間在哪里

按照不久前召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議和《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》，新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農村社區(qū)協調發(fā)展、互促共進的城鎮(zhèn)化。新城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化不等于房地產化。那么，新城鎮(zhèn)化下的房地產市場空間在哪里呢？這需要我們從城鎮(zhèn)化的現狀和發(fā)展目標的差距中去尋找。

城鎮(zhèn)化率提高意味著城鎮(zhèn)常住人口和城鎮(zhèn)戶籍人口增加。2013年，我國城鎮(zhèn)化率53.37%，實際戶籍人口城鎮(zhèn)化率為35%左右，遠低于2011年世界52%的平均水平，也與80％的世界發(fā)達標準有著巨大的差距。3月16日新華社授權發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》顯示，新型城鎮(zhèn)化目標之一是到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右?？梢?，到2020年的未來7年間，常住人口城鎮(zhèn)化率將提高7個百分點左右，城市常住人口由此將增加9000萬至1億人，而戶籍人口的增長規(guī)模和總量只會更大。去年12月召開的中央農村工作會議首次提出、今年全國人代會《政府工作報告》再次明確：“今后一個時期，著重解決好現有‘三個1億人’問題，促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！边@“三個1億人”就是房地產業(yè)的巨大發(fā)展空間。

具體地講，第一個“1億人”是新城鎮(zhèn)化下住房市場“蛋糕”的增量。若按照3口之家、戶均80平方米算，這“1億人”將使城鎮(zhèn)產生增量住房需求約3300萬戶、26億平方米。

其次，第2個“1億人”對象是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。那么這部分人住房現狀又是怎么樣呢？據2012年公布的人口普查結果，2010年中國城鎮(zhèn)居民有1700萬戶，人均居住面積少于8平方米。此外，有數據顯示，中國城鎮(zhèn)有2800萬戶住宅沒有自來水，5000多萬戶住宅廚房廁所不全。由此粗略估計，有1.6億至1.7億城鎮(zhèn)居民住房不具備基本居住條件，需要改造和升級。這又是一個巨大的住房升級需求空間?？吹竭@一需求并進入和滿足這一市場，各地均不乏參與此類業(yè)務而獲得良好成長空間的房企案例。

此外，筆者此前曾經撰文提及，在以人為核心的新城鎮(zhèn)化理念下，新城鎮(zhèn)化的一個重要著力點將是充分規(guī)劃和利用好現有城鎮(zhèn)土地資源，通過舊城改造提升城市功能和城市建設水平，有效釋放城市現有土地資源空間。因此舊城改造將會是一塊巨大的誘人“蛋糕”。例如深圳規(guī)劃到2015年，用于城市更新改造的用地規(guī)模將達到35平方公里，預計總投資達1800億元。深圳作為一個改革開放中成長起來的新興城市，其舊城改造的規(guī)模如此之大，可見新城鎮(zhèn)化下全國舊城改造的市場“蛋糕”之大了。而棚戶區(qū)和城中村改造，只是舊城改造的一個方面。

第3個“1億人”強調推進中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，但對于房地產企業(yè)而言，機遇是均等的。此處不予贅述。

（未完待續(xù)） 

（本文是應住建部中房協《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第4期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產業(yè)培訓中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： https://tusq647.chinaceot.com