文∕涂山青

樓市再演瘋狂

剛剛過(guò)去的中秋節(jié)“小長(zhǎng)假”，武漢市漢陽(yáng)區(qū)濱江樓盤(pán)世茂·錦繡長(zhǎng)江開(kāi)盤(pán)引瘋搶。項(xiàng)目推出房源800多套，盡管價(jià)格跳漲10％，但搖號(hào)選房者多達(dá)4000余人，一天售房700多套。9月19日，碧桂園在武漢的兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，花山生態(tài)城推出1000多套花園洋房，當(dāng)天賣(mài)出900多套；凰城推出300多套別墅當(dāng)天賣(mài)光。更有甚者，武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)一高檔項(xiàng)目中秋節(jié)期間對(duì)沒(méi)有提前預(yù)約獲得看房資格的顧客謝絕入內(nèi)。售樓小姐透露說(shuō)：“由于銷(xiāo)售非常火爆，買(mǎi)房須通過(guò)電話(huà)進(jìn)行預(yù)約，再排隊(duì)等候，輪到你的時(shí)候再來(lái)。以前一般只用等兩三天，現(xiàn)在人多估計(jì)得等一個(gè)星期?！薄?。如此“熱銷(xiāo)”、“日光”的火爆場(chǎng)面在武漢是普遍現(xiàn)象。

不只是武漢，全國(guó)一二線(xiàn)城市普遍量?jī)r(jià)齊飛，而且3季度以來(lái)市場(chǎng)再度集體發(fā)力。漲幅大于武漢的城市隨便一數(shù)就有鄭州、南京、廈門(mén)、福州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、太原等。領(lǐng)漲的有7個(gè)城市被住建部約談。9月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，70個(gè)大中城市僅1個(gè)城市房?jī)r(jià)下降。一線(xiàn)城市同比漲幅超過(guò)18%，連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，其中北京最高，漲幅達(dá)19.3%。

無(wú)論成交量還是房?jī)r(jià)漲幅，今年的樓市已全面超越2009年。有專(zhuān)家直呼：樓市瘋了！為什么“史上最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)3年多后，樓市能再一次上演瘋狂？

樓市“高燒”凸顯行業(yè)十大病癥

房地產(chǎn)無(wú)疑事關(guān)千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)家庭和億萬(wàn)百姓的安居樂(lè)業(yè)夢(mèng)想。很多人都在想都在問(wèn)：樓市為何屢調(diào)屢漲？房?jī)r(jià)要漲到何時(shí)？“史上最嚴(yán)”調(diào)控三年多了，為什么就治不住樓市這匹脫韁野馬？這些問(wèn)題，各路專(zhuān)家神仙都給過(guò)無(wú)數(shù)種回答。這里我只想說(shuō)：中國(guó)樓市真的病得不輕。

客觀分析當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合某些專(zhuān)家的觀點(diǎn)，我認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是亂象成堆，具體可歸納為“十大病癥”：

病癥一：政策與市場(chǎng)失衡。這一輪調(diào)控歷時(shí)三年多，人們看到國(guó)務(wù)院和政府多部委累計(jì)出臺(tái)多達(dá)上百條調(diào)控政策，也奈何不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂。是政策沒(méi)有擊中要害？還是市場(chǎng)本身出了問(wèn)題？其實(shí)，這與地方政府的態(tài)度有很大關(guān)系。中央要房?jī)r(jià)穩(wěn)，地方推房?jī)r(jià)漲。地方政府出于GDP崇拜和土地財(cái)政依賴(lài)，還有出政績(jī)的需要，明助暗推房地產(chǎn)市場(chǎng)，抵消中央調(diào)控的政策效力。最近網(wǎng)絡(luò)和報(bào)紙均有報(bào)道說(shuō)，國(guó)土部三年6次喊話(huà)嚴(yán)防“地王”，地方政府不買(mǎi)賬。心照不宣的是，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)力推手。我經(jīng)常在各種培訓(xùn)和論壇場(chǎng)合對(duì)房地產(chǎn)老板們說(shuō)：房?jī)r(jià)如果下跌或者不漲，地方政府比你們更著急！每說(shuō)這話(huà)，我總看到臺(tái)下是一片或開(kāi)心或曖昧的哄笑。

再則，調(diào)控中太多的運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)，也遭至了很多批評(píng)。還記得2011年10月27日全國(guó)人大召開(kāi)聯(lián)組會(huì)議，在對(duì)國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況進(jìn)行專(zhuān)題詢(xún)問(wèn)時(shí)，住建部長(zhǎng)姜偉新表示“限購(gòu)政策行政色彩濃厚，是不得已而采取的辦法”，表示“在住房信息完善后將不再限購(gòu)”。

病癥二：宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)失衡。自2008年世界金融風(fēng)暴以來(lái)，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重困難，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷探底，而房地產(chǎn)行業(yè)全線(xiàn)飄紅。

病癥三：房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡。受?chē)?guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，還有國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難等多方面的問(wèn)題，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售、利潤(rùn)上全面下滑，一些行業(yè)幾乎無(wú)利可圖，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽溢。僅以鋼鐵行業(yè)作個(gè)對(duì)比：2012年中國(guó)80家重點(diǎn)大中型鋼鐵企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售35441億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)15.8億元（利潤(rùn)率僅0.04%）；而據(jù)中咨網(wǎng)的數(shù)據(jù)，同年全國(guó)152 家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入5975 億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1140 億元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率19.08%。

病癥四：商品房和保障房比例失衡。我國(guó)保障房起步晚，占比小，分配也不盡合理，短期內(nèi)難以從根本上解決城市低收入者和貧困人口的住房問(wèn)題。

病癥五：行業(yè)發(fā)展與土地資源失衡。城市土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。然而土地資源越來(lái)越成為制約發(fā)展的“瓶頸”，有的城市正在面臨無(wú)地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府對(duì)土地資源的獨(dú)家壟斷和競(jìng)地價(jià)，又造成地價(jià)與房?jī)r(jià)的失衡。僅今年以來(lái)，很多地方紛紛再次上調(diào)土地基價(jià)。地價(jià)飛漲，房?jī)r(jià)就更難降。今年一些地方“地王”不斷刷新記錄，勢(shì)必進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。因“面粉”貴過(guò)“面包”而無(wú)奈退地的橋段已多次上演，讓某些“地王”很受傷。例如今年上半年，榮盛置業(yè)因拖欠南京一幅地塊部分土地出讓金，被沒(méi)收1.065億元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈?duì)柾说簟昂贾莸赝酢保?span style="font-family:Calibri;">4.8億元定金打了水漂，更是創(chuàng)了行業(yè)紀(jì)錄。類(lèi)似的案例還有很多。

 （本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第10期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線(xiàn)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com