只關(guān)注房?jī)r(jià)本身高低沒(méi)意義，政府應(yīng)淡化房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、更關(guān)注市場(chǎng)監(jiān)管和保障房等制度建設(shè)

作為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行最嚴(yán)厲的城市，北京的房?jī)r(jià)同比漲幅卻領(lǐng)漲全國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份北京商品住宅價(jià)格同比漲幅高達(dá)16.7%，居全國(guó)之首。對(duì)此，接受記者采訪的權(quán)威人士指出，北京樓市調(diào)控面臨四大困局，不從根本上改革制度，只關(guān)注房?jī)r(jià)本身的高低并沒(méi)有意義，政府應(yīng)該淡化房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、更加關(guān)注市場(chǎng)監(jiān)管和保障房等中長(zhǎng)期制度的建立問(wèn)題。

困局之一：房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”標(biāo)準(zhǔn)之惑

今年3月份出臺(tái)北京版“國(guó)五條”細(xì)則中明確，今年北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定。

與大多數(shù)城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)GDP增速或城市居民人均可支配收入的漲幅相比，北京的“保持穩(wěn)定”看起來(lái)更加嚴(yán)苛，但細(xì)究起來(lái)又似乎操作空間更大。

房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”標(biāo)準(zhǔn)是什么，是否等同于“不漲”?還是需剔除某些因素后不漲也算穩(wěn)定?這個(gè)可剔除的因素又是什么?

對(duì)此，權(quán)威人士指出，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)考核口徑至今沒(méi)有明確。單從新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，北京上半年同比漲幅已達(dá)16.7%，可以預(yù)見(jiàn)全年同比漲幅不會(huì)低于10%。北京房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期。

既然房?jī)r(jià)指數(shù)本身“不漲”已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么剔除某些因素后是否能夠“不漲”呢?在上述權(quán)威人士看來(lái)，與房?jī)r(jià)相關(guān)的因素包括CPI、GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，而在今年的北京市政府工作報(bào)告中，對(duì)這三個(gè)指標(biāo)提出的目標(biāo)分別是增長(zhǎng)4%、8%和7.5%。如果到年底，北京新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比增幅果真超過(guò)10%，上述三個(gè)指標(biāo)的目標(biāo)也基本實(shí)現(xiàn)，那就意味著無(wú)論剔除哪個(gè)因素，房?jī)r(jià)指數(shù)“穩(wěn)定”都是不可能的。

困局之二：房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真

如果像上述按房?jī)r(jià)指數(shù)比，調(diào)控目標(biāo)基本完不成。若是按成交均價(jià)比，能否達(dá)標(biāo)呢?

此前，為控制商品房銷(xiāo)售的價(jià)格，北京市住建委規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。這讓很多不愿降價(jià)的開(kāi)發(fā)商將毛坯房改成了精裝修，并變相采用拆分裝修款的銷(xiāo)售方式。

以某樓盤(pán)為例，原來(lái)報(bào)建委申請(qǐng)預(yù)售證是毛坯房，售價(jià)2萬(wàn)元/平方米未獲準(zhǔn)，改為精裝修項(xiàng)目后報(bào)1.9萬(wàn)元/平方米通過(guò)了，但在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)購(gòu)房人需同時(shí)簽兩個(gè)合同，一個(gè)是1.9萬(wàn)元/平方米的毛坯房合同，一個(gè)是每平5000標(biāo)準(zhǔn)的精裝修合同。這樣，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格漲到了2.4萬(wàn)元/平方米，但在建委網(wǎng)站上查到的網(wǎng)簽價(jià)格是1.9萬(wàn)元/平方米，而該數(shù)字將作為年底全市成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)范圍。

由于精裝修款不納入網(wǎng)簽范圍，又不能貸款，必須一次性交付，勢(shì)必加重購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。例如面積為100平米，2萬(wàn)元/平的房子，30%首付是60萬(wàn)元，精裝修是每平6000元，相當(dāng)于又要給開(kāi)發(fā)商60萬(wàn)，首付變成了120萬(wàn)，支付成本增加一倍。

對(duì)此，上述權(quán)威人士認(rèn)為，這些樓盤(pán)通過(guò)精裝修變相漲價(jià)，將來(lái)統(tǒng)計(jì)出來(lái)房?jī)r(jià)偏低，而購(gòu)房人的實(shí)際成本卻增加不少，這種情況下的考核并不真實(shí)。但是對(duì)于這種變相漲價(jià)、推高房?jī)r(jià)、陰陽(yáng)合同的行為，有關(guān)部門(mén)目前并沒(méi)有制止?！翱傎?gòu)房成本增加對(duì)剛需來(lái)說(shuō)是要命的，如果市場(chǎng)上的有錢(qián)人把剛需擠出，剩下的是否與調(diào)控初衷相悖呢?”該人士說(shuō)。

另外，北京商品住宅成交均價(jià)至今尚未公布。該人士說(shuō)，從信息公開(kāi)和老百姓知情權(quán)的角度出發(fā)，該數(shù)據(jù)應(yīng)該盡早公布才有比較，而且半年過(guò)去了，在這個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也有必要讓大家知曉。不過(guò)，該人士認(rèn)為，與其公布均價(jià)，還不如公布環(huán)線或區(qū)域均價(jià)漲幅更有說(shuō)服力。

“去年2萬(wàn)一平的房子在四環(huán)外，今年可能要到六環(huán)外才能找到這個(gè)價(jià)格的了，城區(qū)的房?jī)r(jià)一直在漲，如果把燕郊、香河等地區(qū)的房子也算進(jìn)來(lái)，平均成交價(jià)格可能更低?！痹撊耸空f(shuō)。

困局之三：限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，遠(yuǎn)水不解近渴

除了在銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)控制價(jià)格，在土地出讓源頭也要加以控制。此前，記者了解到，北京市政府今年擬對(duì)300多公頃住宅用地試行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，下半年將開(kāi)始落實(shí)，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。不過(guò)，眼看7月即將過(guò)去，這種出讓方式的地塊一宗都沒(méi)有推出。

對(duì)此，上述權(quán)威人士認(rèn)為，如果這些土地能全部落實(shí)，將對(duì)樓市產(chǎn)生很大的影響。但是從拿地到項(xiàng)目入市至少要一年時(shí)間，項(xiàng)目預(yù)售要到明年底，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目對(duì)拉低今年全年的房?jī)r(jià)沒(méi)有影響。

在地王頻現(xiàn)的時(shí)期，政府部門(mén)推限價(jià)房用地動(dòng)力明顯不足。7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元拿下朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)一宅地，樓面價(jià)高達(dá)4.4萬(wàn)元/平米，成為北京單價(jià)新地王。而此前的7月3日懋源地產(chǎn)以17.7億元競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)夏家胡同宅地，樓面價(jià)高達(dá)4.2萬(wàn)元/平米，成為當(dāng)時(shí)北京單價(jià)地王。時(shí)隔20天，北京單價(jià)地王又被刷新2次，大大增強(qiáng)了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至7月23日，北京市的土地出讓金已近850億，其中經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金達(dá)到820億元，同比上漲超過(guò)3倍。其中，居住類(lèi)地塊平均樓面價(jià)上漲了45.2%。

該人士認(rèn)為，土地價(jià)格降不下來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將上漲。

困局之四：北京有特殊性，房?jī)r(jià)漲仍有空間

回顧歷次全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，北京都是落實(shí)執(zhí)行最嚴(yán)厲的。在嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策下，北京樓市中的投資投機(jī)購(gòu)房需求基本被抑制，剛需購(gòu)房者成主流。但是，在投資投機(jī)需求被抑制的情況下，北京房?jī)r(jià)為什么還在上漲?這種剛需推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲是否合理?

對(duì)此，上述權(quán)威人士認(rèn)為，相對(duì)全國(guó)其他的城市，北京具有特殊性，其就業(yè)機(jī)會(huì)多、教育醫(yī)療資源優(yōu)、消費(fèi)服務(wù)水平高等特點(diǎn)吸引了全國(guó)各地的人群涌入，相對(duì)于北京的住房供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，這種來(lái)自全國(guó)的購(gòu)房需求是無(wú)限。另外，北京要建世界城市，如果目標(biāo)是達(dá)到紐約、倫敦、東京的水平，房?jī)r(jià)還有很大上漲空間。

“決定北京房?jī)r(jià)的不是北京居民平均收入，也不是全國(guó)平均收入水平，而是全國(guó)的高收入群體。他們對(duì)價(jià)格不敏感，承受能力高，并且有很多也是首次置業(yè)?！痹撊耸空f(shuō)，在限購(gòu)情況下，剛需推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲具有合理性，不是調(diào)控的問(wèn)題，也不是政府的責(zé)任，是社會(huì)發(fā)展必經(jīng)階段。或許正如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前所說(shuō)，不放開(kāi)土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬(wàn)是可能的。

該人士認(rèn)為，政府明知道房?jī)r(jià)要上漲還要去制定調(diào)控目標(biāo)，給自己上緊箍咒，也顯示了政府的無(wú)奈。

破局之道：淡化調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)監(jiān)管和保障

高房?jī)r(jià)背后涉及土地制度、稅收的問(wèn)題、收入分配及貨幣政策等復(fù)雜因素，不從根本上改革制度，只關(guān)注房?jī)r(jià)本身的高低并沒(méi)有意義。上述權(quán)威人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的制定并不科學(xué)，違背市場(chǎng)規(guī)律，政府最終的“數(shù)字游戲”也只是“自?shī)首詷?lè)”。

該人士認(rèn)為，成熟的政府應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上各種聲音有鑒別力，避免被輿論綁架。同時(shí)，政府首先應(yīng)做好市場(chǎng)監(jiān)管，如對(duì)目前存在的變相漲價(jià)的精裝修合同進(jìn)行嚴(yán)查，而不是睜一只眼閉一只眼。

另外，在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面，該人士建議建立階梯型住房消費(fèi)模式，即先租差的，再租好的，先買(mǎi)差的，再買(mǎi)好的，而不是上來(lái)就一步到位，使需求一哄而上。該人士認(rèn)為，租賃市場(chǎng)是真正的住房民生所在，可以買(mǎi)不起，但不能租不起。要保證百姓能租到房，同時(shí)保證租金平穩(wěn)。但是由于這幾年政府對(duì)租賃市場(chǎng)管理不力，導(dǎo)致中介違規(guī)越來(lái)越多，不但隨便解除合同，而且想漲價(jià)就漲價(jià)，把一些租客逼到買(mǎi)房市場(chǎng)，買(mǎi)房預(yù)期不斷看漲。

此外，在住房保障的方面，該人士認(rèn)為，政府有保障民生的責(zé)任，要滿足不同層次的住房需求，首先應(yīng)做好保障?！斑@需要政府的大量開(kāi)支，而錢(qián)從哪出?”該人士認(rèn)為，應(yīng)放開(kāi)高端住宅市場(chǎng)，然后把這部分高稅收和土地出讓金用于保障房建設(shè)。除了保障資金問(wèn)題，還有公平分配問(wèn)題，不要讓保障房成為權(quán)力尋租腐敗的地方。對(duì)于保障形式，建議取消經(jīng)適房，只留公租房。同時(shí)，定期將不再符合公租房申請(qǐng)條件的退出，保證房源循環(huán)流動(dòng)。

(來(lái)源證券日?qǐng)?bào))