文∕涂山青 即將來(lái)臨的2012年春節(jié)，面對(duì)深陷調(diào)控困局的樓市，一些開(kāi)發(fā)商早早搭起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的戲臺(tái)，演出一場(chǎng)場(chǎng)跨年大戲，分搶春節(jié)市場(chǎng)這塊誘人“蛋糕”。但是在“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)兩年之后，“返鄉(xiāng)置業(yè)”群體真的能在這個(gè)龍年春節(jié)為開(kāi)發(fā)商獻(xiàn)上一盤(pán)美味蛋糕嗎？回答這個(gè)問(wèn)題，需要分析當(dāng)下樓市的新特點(diǎn)。樓市歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)兩年的嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)發(fā)生了很大變化，可謂“年年歲歲花相似，歲歲年年人不同”，今年的春節(jié)營(yíng)銷(xiāo)面臨著空前的壓力和困難，開(kāi)發(fā)商頭上懸著四把劍。形勢(shì)不容樂(lè)觀，只有拿出壯士斷臂的勇氣才能有所斬獲。 第一把劍：市場(chǎng)存貨──存貨量大，不吐貨等于是在等死 由于2011年市場(chǎng)整體處于“價(jià)穩(wěn)量跌”的態(tài)勢(shì)，大部分一二線城市商品房成交量明顯萎縮。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積比上年增長(zhǎng)16.2%，但全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅增長(zhǎng)4.9%，年末全國(guó)商品房待售面積達(dá)到27194萬(wàn)平方米。目前大部分城市商品房在建面積均創(chuàng)新高，北京、上海均超過(guò)6000萬(wàn)平方米，消化周期在20個(gè)月以上。而武漢、青島、成都、杭州、南京等多數(shù)二線城市存量房消化周期也在12至18個(gè)月。開(kāi)發(fā)商方面，已有數(shù)據(jù)顯示保利、金地、綠城、富力等12家大型房企未完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，其中綠城更是同比下降37.9%，僅完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的64.2%。 加速膨脹的樓市庫(kù)存將推動(dòng)房?jī)r(jià)在2012年繼續(xù)下行。不吐貨等于是在等死。 第二把劍：市場(chǎng)信心──2012年的市場(chǎng)被普遍看衰 “信心比黃金更重要”。這是溫總理在2008年9月在談到如何面對(duì)世界金融危機(jī)時(shí)說(shuō)的一句話。那么當(dāng)下的樓市呢？無(wú)論是社會(huì)公眾還是購(gòu)房人，甚至是開(kāi)發(fā)商，面對(duì)持續(xù)的樓市調(diào)控，都失去了支持房?jī)r(jià)的信心。1月13日“財(cái)經(jīng)中國(guó)2011年會(huì)”發(fā)布的《2011年和訊預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)》披露，69.9%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為2012年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將下行，還有11.7%的專(zhuān)家認(rèn)為會(huì)大幅下跌。不只是理論界，房地產(chǎn)企業(yè)界現(xiàn)在也開(kāi)始集體看衰2012年樓市，這倒是少見(jiàn)的。在1月11日舉辦的“2012中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，房地產(chǎn)大佬們集體看跌房?jī)r(jià)，最悲觀的認(rèn)為要跌三成，就連從來(lái)“打死也不看跌”的華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也終于承認(rèn)房?jī)r(jià)要下跌。 沒(méi)有了市場(chǎng)的信心支撐，房?jī)r(jià)不是下不下降的問(wèn)題，只是下降得快與慢的問(wèn)題。 第三把劍：購(gòu)房人心態(tài)──購(gòu)房者看跌預(yù)期加劇市場(chǎng)觀望 目前購(gòu)房者心態(tài)已從前年和去年“看漲預(yù)期”轉(zhuǎn)為“看跌預(yù)期”，這是開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)的一個(gè)很大轉(zhuǎn)變。1月中旬，騰訊大楚網(wǎng)與世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合進(jìn)行的一項(xiàng)關(guān)于“購(gòu)房者信心指數(shù)”的調(diào)查結(jié)果顯示，2011年看跌樓市的人群比重持續(xù)上升，四季度達(dá)到70%，期望最大跌幅22%-32%。 看跌預(yù)期無(wú)疑加大了買(mǎi)方的觀望心理。買(mǎi)不買(mǎi)，何時(shí)買(mǎi)？成了眾多買(mǎi)房人心中十分糾結(jié)的問(wèn)題。2011年11月，《楚天都市報(bào)•家園》聯(lián)合騰訊大楚網(wǎng)、騰訊微博發(fā)起調(diào)查，回答“你會(huì)選擇在年底出手購(gòu)房嗎”時(shí)，79.24％的網(wǎng)友回答“不會(huì)”；至于“你暫時(shí)不買(mǎi)房的原因”，認(rèn)為“樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)降”的占59.13%，遠(yuǎn)高于“沒(méi)有資格購(gòu)房，等待政策放松” (11.04%)、“難貸款” (15.90%)和“其他”(13.93%)三個(gè)選項(xiàng)。 …… 第四把劍：保障房“攪局”──保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊 …… （本文是應(yīng)《城市開(kāi)發(fā)》雜志邀請(qǐng)撰寫(xiě)的，成文于2012年1月17日，載《城市開(kāi)發(fā)》雜志2012年1月） 【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn Blog： https://tusq647.chinaceot.com