我在演講過(guò)程中會(huì)談到房地產(chǎn)，每當(dāng)我談這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，就會(huì)有很多人會(huì)問(wèn)我：郎教授，你說(shuō)我現(xiàn)在要不要買(mǎi)房呀？我覺(jué)的他們之所以這么問(wèn)，其實(shí)還是沒(méi)有看懂我的理論。如果你看懂了我的理論，你不應(yīng)該為要不要現(xiàn)在買(mǎi)房而緊張不安。要知道地產(chǎn)商現(xiàn)在是惶恐不安的，因?yàn)樗麄儽仨毧嗫嘀蝿傂猿杀?，同時(shí)又要面對(duì)越來(lái)越難以捉摸的需求面. 在中國(guó)人的概念當(dāng)中，所謂金窩銀窩不如自己的狗窩，就是家非常重要，那么毫無(wú)疑問(wèn),房子自然就是家的載體了。近一段時(shí)間，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，從11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下住房的契稅的稅率下調(diào)到1%，個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征印花稅和土地增值稅，最低首付調(diào)至20%，這一系列政策的推出，都是為了鼓勵(lì)消費(fèi)，那么，在這樣的環(huán)境下，現(xiàn)在是不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)呢？ 　　我認(rèn)為，目前的地產(chǎn)商內(nèi)心是惶恐不安的，為什么惶恐不安，道理很簡(jiǎn)單，第一他的成本是剛性成本，比如說(shuō)購(gòu)地成本、構(gòu)建成本，還有其他支出剛性成本，再加上資金一旦積壓的話(huà)，那個(gè)利息支出都是不得了。 　　剛性成本之下地產(chǎn)商的需求面是什么，我們?cè)O(shè)身處地為他著想一下。大家購(gòu)買(mǎi)房子的主要?jiǎng)恿?，不是說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好了，我每年所得增加50%我更富裕了，所以拿出一半錢(qián)去買(mǎi)房子——如果是這種正常的購(gòu)物行為的話(huà)，多少資金流入樓市，相對(duì)而言，比較容易預(yù)測(cè)的。地產(chǎn)商可以根據(jù)這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這個(gè)需求，慢慢建房子，這個(gè)很好預(yù)測(cè)的。可是目前就不是這種情況，這資金來(lái)源是搞不清楚的。 　　今年制造業(yè)的大量倒閉，尤其是廣州地區(qū)超過(guò)30%，深圳地區(qū)也是非常悲慘。那么請(qǐng)大家注意,這種資金流竄現(xiàn)象是非常重要的，因?yàn)檫@種資金流竄現(xiàn)象,完全主導(dǎo)著中國(guó)樓市的發(fā)展。這個(gè)資金我叫它虛擬資金，因?yàn)樗旧砭褪遣徽５?，并不是因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)更富裕了，你想住更好的房子，而是因?yàn)槟硞€(gè)行業(yè)更蕭條了——尤其是制造業(yè)或者礦業(yè)——他們的錢(qián)不知道干什么用，只好大量炒房。所以這個(gè)錢(qián),打到哪里就產(chǎn)生泡沫,這種現(xiàn)象值得我們關(guān)注。而且這個(gè)錢(qián)首先進(jìn)入這個(gè)地區(qū)的高端市場(chǎng),把高檔樓盤(pán)一下拉起來(lái),因此附近的中低檔樓盤(pán)隨之水漲船高。所以這跟我們的一般理解不一樣,我們發(fā)現(xiàn)在廣東地區(qū),或者在其他地區(qū),真的有泡沫房產(chǎn),反而是中低檔的多,高檔樓盤(pán)由于制造業(yè)資金大量引入,拉高房?jī)r(jià),它還有資金撐著似乎比較堅(jiān)挺。而今年你看,要跌價(jià)樓盤(pán)基本上中低檔樓盤(pán)先跌價(jià)。 　　而且這個(gè)深圳房產(chǎn)很有意思的,它先從關(guān)外跌，因?yàn)樽罱@幾年,70%建設(shè)在關(guān)外，深圳老百姓也不喜歡住在關(guān)外 ,關(guān)外大跌，關(guān)內(nèi)的中低檔樓盤(pán)大跌。那么高檔樓盤(pán)呢?大概兩三萬(wàn)之間算是正常，像北京三環(huán)之內(nèi)高價(jià)樓盤(pán)還是堅(jiān)挺，并沒(méi)有看到下降的現(xiàn)象，反而是周邊地區(qū)，中低檔樓盤(pán)先跌價(jià)。那么這種現(xiàn)象很奇怪,更值得我們注意。 　　為什么低端房受沖擊比較大？這是因?yàn)閲?guó)家對(duì)住房保障非常重視，這一塊無(wú)論深圳、上海，全國(guó)幾乎所有城市，都推出這樣計(jì)劃，香港以前也是，大量推這種廉租房，它對(duì)市場(chǎng)的影響非常大?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商最恐怖的其實(shí)并不光是資金緊張，更恐怖的是國(guó)家把它部分的市場(chǎng)收回去了，1998年以前,大部分的房子都是集資建房，國(guó)有企業(yè)單位蓋房建房子,國(guó)家在建, 取消福利分房以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才大發(fā)展，才有了這么多大開(kāi)發(fā)商賺了大錢(qián),那么這個(gè)市場(chǎng)如果被某種程度剝奪了，對(duì)開(kāi)發(fā)商打擊是非常最大的。 　　所說(shuō)地產(chǎn)商一旦開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)的時(shí)候，他就根據(jù)市場(chǎng)狀況做調(diào)整，差異化定價(jià)，是他們的應(yīng)對(duì)之策。尤其中低檔壓力非常大，包括政府推出很多的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,壓力很大，而且很多地方房?jī)r(jià)確實(shí)在下跌，那怎么辦呢?所以對(duì)這種樓盤(pán)的價(jià)格,會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)科現(xiàn)象。這就是他們的水平,就在這種環(huán)境之下,他選擇的方法。而且未來(lái)搞不好更惡劣怎么辦呢?更多人買(mǎi)不起房怎么辦呢?所以它會(huì)突然做出些定價(jià)權(quán)改變的決定,這些就是地產(chǎn)商慌恐不安情況之下做的一個(gè)決定,我認(rèn)為就是一個(gè)定價(jià)權(quán)的決定,其實(shí)也沒(méi)那么多復(fù)雜。 　　我告訴各位什么是樓價(jià)的決定因素，但是我不會(huì)告訴你該不該買(mǎi)房，你自己做決定,每個(gè)人有每個(gè)人的立場(chǎng),有不同的環(huán)境,什么時(shí)候該退出股市，什么時(shí)候該買(mǎi)樓那是你個(gè)人的決定。