如何做好旅游地產(chǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)？——中國(guó)最好的旅游策劃公司告訴你

            熊大尋旅游策劃公司/文

熊大尋旅游策劃公司認(rèn)為：所謂旅游地產(chǎn)，就是旅游在前，地產(chǎn)在后，先把旅游做起來(lái)，生地成為熟地，房地產(chǎn)才有得做，沒(méi)有旅游這個(gè)前提，地產(chǎn)就是空中樓閣。

旅游地產(chǎn)有兩種情況，一種是依托著名景區(qū)，不用大做文章，直接開(kāi)發(fā)度假別墅賣(mài)房。另一種是更普遍的情況，沒(méi)有著名景區(qū)可依托，只能靠自己打造成著名旅游景點(diǎn)來(lái)炒熱地塊。這種情況占絕大多數(shù)，畢竟有名的景區(qū)太少而允許開(kāi)發(fā)的地塊更少。所以，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要問(wèn)題是，如何在不成氣候、沒(méi)有知名度的看似青山綠水，實(shí)則人跡罕至的地方做出花樣來(lái)，形成氣候。這就是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

老板和投資商沒(méi)玩過(guò)旅游和旅游地產(chǎn)，跟政府簽約拿下地來(lái)，興奮得不得了，一看那么大一片地都是自己的，有山有水有森林，跟大地主一樣，比當(dāng)年在市區(qū)招拍掛千辛萬(wàn)苦搞定巴掌大的土地好到哪里去了，怎么不高興！好像一座金山就擺在了面前。當(dāng)然，老板的玩法也很多，先圈資源慢慢玩，資產(chǎn)評(píng)估、資源整合、作價(jià)招股、打包甩賣(mài)、附屬產(chǎn)業(yè)等等，但是我告訴你，玩得好是老板套地，玩不好是地套老板。玩不好不僅發(fā)不了財(cái)，還會(huì)把前半生的積蓄套進(jìn)無(wú)底洞里去。

因?yàn)橐粚靡徽惶状蚍?，你占了那么多好的資源，如果打不出好牌來(lái)想慢慢玩你的資產(chǎn)運(yùn)作組合拳，政府不會(huì)給你時(shí)間的，頭幾年項(xiàng)目做不熱、打不響，換屆了新領(lǐng)導(dǎo)要出牌，你把人家的好牌捏在手上又打不出好牌，這是典型的把著茅坑不拉屎，不出兩屆政府你就得出局。50年經(jīng)營(yíng)權(quán)和開(kāi)發(fā)合同是沒(méi)有用的，誰(shuí)叫你打的主意是圈占資源而不是好好開(kāi)發(fā)。

所以，這就回到主題上來(lái)了，怎么才能開(kāi)發(fā)好旅游地產(chǎn)？

第一、              

要老老實(shí)實(shí)先把旅游景區(qū)做好。通常人們對(duì)旅游的理解是投資大、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)高。這三點(diǎn)其實(shí)都是一個(gè)問(wèn)題，就是用平庸的思路和常規(guī)的思路來(lái)開(kāi)發(fā)景區(qū)，必然是這三個(gè)結(jié)果，平庸的思路決定了你開(kāi)發(fā)的是一個(gè)平庸的景點(diǎn)，平庸意味著投資要大，因不平庸和常規(guī)，所以你就得多投入，多建景觀和游玩設(shè)施，但不管你投多少建多少，就因?yàn)槠接购统Ｒ?guī)，一定沒(méi)多少游客，自然收入低回報(bào)就慢了。投資大、回報(bào)慢，接下來(lái)的結(jié)果就是政府和下屆政府及百姓對(duì)你很不滿意，因?yàn)槟阃娌晦D(zhuǎn)，不能給這個(gè)城市帶來(lái)人氣，不能給這個(gè)城市帶來(lái)知名度，更不能給領(lǐng)導(dǎo)提升政績(jī)，反而讓領(lǐng)導(dǎo)和城市面上無(wú)光。那你的風(fēng)險(xiǎn)就大了。只有老老實(shí)實(shí)把旅游做好、人氣爆棚，你的下一步地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才有市場(chǎng)基礎(chǔ)，你的資源運(yùn)作的各種套路才有依據(jù)，這塊資源你才能把得住幾十年！否則一切都是做夢(mèng)。你賠的不止是錢(qián)財(cái)，還有夢(mèng)想和心血。

所以，旅游開(kāi)發(fā)的三大問(wèn)題其實(shí)歸根結(jié)底就是一個(gè)問(wèn)題：平庸的旅游策劃和開(kāi)發(fā)，一定是死路一條！

第二、              

要挑選行業(yè)第一高手來(lái)做旅游策劃，用高超的創(chuàng)意和思路指導(dǎo)開(kāi)發(fā)。說(shuō)到底旅游就是要做震撼，沒(méi)有震撼級(jí)、世界級(jí)的景觀，你就缺乏持續(xù)發(fā)展的可能性，把旅游簡(jiǎn)單地理解為游山玩水的人是要付出代價(jià)的。一千多年前古人就在用亭臺(tái)樓閣、寺廟碑刻的方式來(lái)開(kāi)發(fā)旅游了，你今天還在用類(lèi)似的方法不是還有活路嗎？沒(méi)有創(chuàng)意就沒(méi)有生意，沒(méi)有震撼就只有遺憾！不特別努力的動(dòng)腦筋，超乎常人的動(dòng)腦筋，你的項(xiàng)目根本沒(méi)有活下去的資格。

老板動(dòng)不了腦筋會(huì)想請(qǐng)旅游策劃公司來(lái)幫忙，但中國(guó)90%的景區(qū)就是死在普通旅游策劃公司手上的。因?yàn)樗麄儾粌H不能幫你動(dòng)腦筋，甚至比你要懶許多，因?yàn)橹袊?guó)99%的旅游策劃方案都是不動(dòng)腦筋、到處抄襲的，你按他們的思路去開(kāi)發(fā)，最后就是幾億幾十億的錢(qián)打水漂。

不是找旅游策劃公司不對(duì)，而是要找中國(guó)第一名的旅游策劃公司，只有這樣你才能避免成為99%的犧牲品，而成為1%的幸運(yùn)兒！

旅游景區(qū)不管大小，不管資源好壞，你只有一條路就是一定要震撼，一定要有世界級(jí)奇觀！我們稱(chēng)之為核心景觀和震撼性景觀。這就是游客愿意到你這里來(lái)旅游的核心賣(mài)點(diǎn)和核心吸引物！沒(méi)有震撼性景觀，所有規(guī)劃全是白做。什么是震撼性景觀？江蘇溧陽(yáng)有一個(gè)天目湖，你能想到把“天目”兩個(gè)字創(chuàng)意出一個(gè)震撼世人的景觀來(lái)嗎？現(xiàn)在有人把它創(chuàng)意出來(lái)了，叫做“中華天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！連云港是西游記的故鄉(xiāng)、亞洲水晶之鄉(xiāng)、東海邊的城市，你想到把東海龍宮創(chuàng)意出來(lái)嗎？用當(dāng)?shù)氐某杀静桓叩慕ú乃Ыㄆ饋?lái)，就叫“水晶宮”。湖北鐵山區(qū)，因鐵礦而生的城市，當(dāng)?shù)卣脱?qǐng)來(lái)的規(guī)劃院只能想著搞大礦坑工業(yè)旅游，一年虧損兩百萬(wàn)！你能想到把旁邊要新建的體育館外觀改成世界第一“鐵飯碗”嗎？這些創(chuàng)意都是人們聽(tīng)說(shuō)過(guò)，沒(méi)見(jiàn)過(guò)，心中所想，現(xiàn)實(shí)沒(méi)有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景觀。上述都是熊大尋旅游策劃公司的創(chuàng)意作品，既符合當(dāng)?shù)貧v史文化，又緊緊抓住市場(chǎng)需求和人性弱點(diǎn)，建設(shè)成本也不高，怎么能不成功！

震撼級(jí)的旅游景觀，不需要多，只要有一兩個(gè)就足矣！13億人一定會(huì)沖著這個(gè)景觀來(lái)。非來(lái)不可，不來(lái)后悔！造價(jià)不高、投入不大，但卻成為你賺錢(qián)的永動(dòng)機(jī)和印鈔機(jī)！

旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)95%的錢(qián)是投到了根本不吸引游客的項(xiàng)目上！這就是景區(qū)做不成功的主要原因之一。因?yàn)椋糜瓮顿Y商和那些旅游策劃公司根本就不知道要做震撼性景觀和世界級(jí)奇觀，只知道老師告訴過(guò)他要規(guī)劃好大門(mén)、停車(chē)場(chǎng)、游客接待中心，要規(guī)劃設(shè)計(jì)全國(guó)人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)、看到過(guò)的項(xiàng)目，做成千篇一律的項(xiàng)目，這不是等死就是找死。還有些旅游策劃專(zhuān)家現(xiàn)在也學(xué)著我們搞些天馬行空的“大創(chuàng)意”， 也是根本沒(méi)有市場(chǎng)需求的。他們根本不知道我們花了十幾年研究消費(fèi)者，花了十幾年做這個(gè)行業(yè)第一。我們要求我們?cè)谝粋€(gè)地方做了方案后，二十年內(nèi)同行不敢接項(xiàng)目，因?yàn)槲覀儠?huì)不計(jì)代價(jià)把創(chuàng)意做到極致！

第三、如何找到行業(yè)第一名的公司？怎么找？很簡(jiǎn)單，百度“旅游策劃方案、旅游策劃方案、旅游營(yíng)銷(xiāo)方案”看看，首先看能不能找到一家公司的眾多案例，找得到就有了判斷的依據(jù)，因?yàn)橐粋€(gè)行業(yè)的第一高手一定有很多方案會(huì)被業(yè)界傳頌和轉(zhuǎn)發(fā)；第二是多看一家公司的五六個(gè)完整案例，如果每個(gè)都能讓你興奮起來(lái)，讓你震撼佩服，那基本就靠譜了。最后一定再看看這家公司的網(wǎng)站，強(qiáng)化你的興奮和震撼，最后拍板?，F(xiàn)代人連老頭老太太都會(huì)在家用百度搜索找專(zhuān)家看病了，我們的領(lǐng)導(dǎo)干部和老板還在搞招標(biāo)投比賽，養(yǎng)活混飯的公司，耽誤重大的項(xiàng)目，實(shí)在不應(yīng)該。最后招標(biāo)來(lái)的方案99%絕對(duì)超不過(guò)當(dāng)?shù)芈糜尉珠L(zhǎng)的思路！你請(qǐng)旅游局長(zhǎng)吃個(gè)飯就搞懂了，還花那么多錢(qián)干嘛！這個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿公司幾乎懂旅游策劃的專(zhuān)業(yè)人士都知道，大家時(shí)時(shí)都在向其偷學(xué)，問(wèn)幾個(gè)老旅游人士和在旅游局呆過(guò)兩年的人也是個(gè)辦法。

中國(guó)旅游策劃第一品牌——熊大尋旅游策劃公司www.xiongdaxun.com

熊大尋：

* 中國(guó)十大策劃人第一名，策劃最高獎(jiǎng)“金鑰匙”持有者

* 被第三屆中國(guó)策劃大會(huì)授予“中國(guó)策劃新一代掌門(mén)人”稱(chēng)號(hào)

* 中國(guó)策劃20年十大策劃專(zhuān)家

* 《風(fēng)光》報(bào)道“中國(guó)城市及旅游策劃”

* 《羊城晚報(bào)》報(bào)道：“中國(guó)策劃第三階段的代表人”

* 《經(jīng)營(yíng)者》報(bào)道：“中國(guó)商業(yè)模式策劃開(kāi)創(chuàng)者”；“中國(guó)策劃少帥”

* 《新?tīng)I(yíng)銷(xiāo).城市黃頁(yè)》報(bào)道：“中國(guó)策劃界第一怪杰”

* 策劃大理、遵義獲“中國(guó)策劃金獎(jiǎng)”

* 著作《拳打策劃，腳踢廣告》、《江山入劃》、《誰(shuí)在策劃旅游》

策劃成果：

（一）、城市及旅游案例：

策劃大理：“風(fēng)花雪月”城市形象口號(hào)提出者，從2002年為分水嶺，2002年以后大理游客總數(shù)上升到500多萬(wàn)人，幾乎翻了一倍！實(shí)現(xiàn)引資32億元！本案獲中國(guó)策劃金獎(jiǎng).大理市楊暉副市長(zhǎng)：“熊大尋的策劃為我們頭腦注入核動(dòng)力”

策劃香格里拉：《大香格里拉戰(zhàn)略策劃報(bào)告》經(jīng)過(guò)上報(bào)國(guó)務(wù)院，到2003年，年財(cái)政僅5000多萬(wàn)元的迪慶獲各種財(cái)政拔款及貸款4.2億元，2003年、2004年成為香格里拉縣城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)年，機(jī)場(chǎng)兩次擴(kuò)建，城市功能完善，大香格里拉門(mén)戶、中心和客廳的事實(shí)形成。

策劃昆明:對(duì)昆明國(guó)際旅游節(jié)“狂歡之都”的定位及昆明“天天是春節(jié)”、“天天都是旅游節(jié)”的策劃成為云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)的標(biāo)志性起點(diǎn)。

策劃南岳衡山：曹時(shí)桂局長(zhǎng)興奮地說(shuō)：“湖南有5000人每天都在思考衡山的定位，一直懸而未解，沒(méi)想到你剛到衡山一天就完美解決了！”

策劃井岡山：被戴詩(shī)鵬董事長(zhǎng)稱(chēng)為：“20分鐘挽救了2個(gè)億的投資”

策劃遵義：遵義市市長(zhǎng)慕德貴及規(guī)劃局張繼勇局長(zhǎng)：“與我們合作過(guò)的策劃大師不少，臉紅過(guò)的也不少，唯一能征服四套班子所有人的只有熊大尋的方案，后面我們將請(qǐng)同濟(jì)大學(xué)和中科院，按照熊大尋策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的策劃來(lái)進(jìn)行規(guī)劃?！?

策劃石屏：短短半年炒熱石屏縣，半年游客增加四倍！以“海菜腔，煙盒舞，花腰歌舞甲天下！”打造“中國(guó)原生態(tài)歌舞之鄉(xiāng)”，形成了轟動(dòng)全國(guó)文化旅游產(chǎn)業(yè)的“石屏現(xiàn)象”。石屏縣建設(shè)局局長(zhǎng)：“熊大尋給我們的‘清泉石上流’這個(gè)定位，可以用一千年！”

策劃江川：江川縣領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)：“我們?cè)诮?0年，不如熊大尋來(lái)3天！”其旅游局及文化局兩位局長(zhǎng)皆用“十分嘆服！”四個(gè)字評(píng)價(jià)熊大尋對(duì)江川的策劃。

策劃姚安：姚安縣李書(shū)記：“熊大尋為我們做的策劃：中國(guó)頂尖！無(wú)懈可擊！”

李副縣長(zhǎng)：“熊大尋的策劃太牛了！把姚安策劃到了極致！”

策劃駱馬湖：宿遷市繆市長(zhǎng)：“熊大尋的策劃方案我連看了三遍！我相信宿遷會(huì)因?yàn)樾艽髮ざ劽型?。?

策劃桂平：桂平市原旅游局董局長(zhǎng)：“聽(tīng)了熊老師的策劃匯報(bào)，我很震撼，我在旅游局八年從未聽(tīng)過(guò)如此高遠(yuǎn)的策劃。”桂平市劉副市長(zhǎng)：“我非常敬佩熊大尋的才華！相信我們很快就能按照他的方案實(shí)現(xiàn)桂平旅游騰飛?！?

策劃無(wú)錫梅里古都：尤鎮(zhèn)長(zhǎng)：“熊大尋為梅里古都做的策劃，只能用兩個(gè)字來(lái)形容就是‘震撼’?！?

策劃陜西勉縣：縣委王書(shū)記：“我做了十年的領(lǐng)導(dǎo)，看了無(wú)數(shù)的策劃、規(guī)劃方案，沒(méi)有一個(gè)能達(dá)到我的思想水平，只有今天，我服了。要是能早十年認(rèn)識(shí)熊教授，勉縣的旅游就不是今天這個(gè)樣子了，熊教授的策劃太震撼了！”

策劃浙江寧?？h：縣委王書(shū)記：“熊教授的策劃方案非常有創(chuàng)意，非常有操作性，我非常欣賞?！?

策劃四川射洪縣：遂寧市委書(shū)記：“熊大尋策劃的中國(guó)白酒第一鎮(zhèn)項(xiàng)目，要作為市里的特別重大項(xiàng)目來(lái)實(shí)施?！笨h委王縣長(zhǎng)：“熊大尋的策劃方案非常震撼！在場(chǎng)的200多位領(lǐng)導(dǎo)干部每個(gè)人都拍手叫好。”

策劃四川興文縣：縣領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)：“熊大尋策劃?rùn)C(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)的幾個(gè)震撼性的奇景，是我們看了幾百遍也沒(méi)有看出來(lái)的！”

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